Bất động sản BIM: "Cú đảo chiều" ngoạn mục và chiến lược nén nợ vay trái phiếu

Hiệu quả vận hành hay điểm rơi điểm rơi dự án?

Báo cáo tài chính vừa công bố cho thấy một sự thay đổi chấn động về hiệu quả kinh doanh. Lợi nhuận sau thuế của Bất động sản BIM đã tăng vọt từ mức khiêm tốn 50,3 tỷ đồng năm 2024 lên tới 1.765 tỷ đồng vào năm 2025. Con số này tương ứng với mức tăng hơn 35 lần chỉ sau một năm tài chính.

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) từ mức "mỏng" 0,7% đã nhảy vọt lên 18,5%. Điều này chứng tỏ doanh nghiệp đã tối ưu hóa cực tốt nguồn lực vốn tự có để tạo ra giá trị thặng dư.

Sự tăng trưởng này thường đến từ việc ghi nhận doanh thu từ các dự án trọng điểm đã hoàn thiện và bàn giao. Với một doanh nghiệp có quỹ đất lớn tại Hạ Long và Phú Quốc như Bất động sản BIM, đây có thể là "điểm rơi" lợi nhuận sau chu kỳ đầu tư dài hơi.

Chiến lược "thoát ly" bóng ma nợ trái phiếu

Điểm sáng nhất trong cấu trúc tài chính của Bất động sản BIM năm 2025 chính là sự chuyển dịch mạnh mẽ trong cơ cấu nợ. Trong khi tổng nợ phải trả tăng lên mức 26.857 tỷ đồng, cách thức doanh nghiệp huy động vốn lại thay đổi hoàn toàn.

Nợ vay từ phát hành trái phiếu giảm mạnh từ hơn 5.420 tỷ đồng xuống còn khoảng 1.168 tỷ đồng.

Đáng chú ý, hệ số dư nợ trái phiếu riêng lẻ/Vốn chủ sở hữu đã đưa về mức 0,00 (so với 0,38 của kỳ trước). Điều này cho thấy doanh nghiệp đã chủ động tất toán toàn bộ các lô trái phiếu riêng lẻ nội địa, giảm bớt áp lực đáo hạn và rủi ro thanh khoản.

Bất động sản BIM đã bù đắp nguồn vốn bằng cách tăng nợ vay ngân hàng lên hơn 10.938 tỷ đồng.

Theo chuyên gia sự gia tăng nợ vay ngân hàng tại doanh nghiệp là một "con dao hai lưỡi". Nó giúp dập tắt "ngọn lửa" trái phiếu riêng lẻ trong nước, nhưng lại đặt doanh nghiệp vào thế phụ thuộc chặt chẽ vào hệ thống tín dụng ngân hàng và khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản để duy trì dòng tiền trả nợ.

Bảng so sánh cơ cấu nợ vay (Đơn vị: Đồng)

Chỉ tiêu	Kỳ trước (2024)	Kỳ báo cáo (2025)
Nợ vay trái phiếu	5.420.182.871.125	1.168.046.173.785
Nợ vay ngân hàng	6.998.224.237.543	10.938.793.109.973
Hệ số Nợ trái phiếu/VCSH	0,72 lần	0,12 lần

Sức khỏe tài chính: An toàn nhưng cần thận trọng

Dù lợi nhuận tăng trưởng ấn tượng, các chuyên gia vẫn lưu ý về các chỉ số an toàn tài chính của Bất động sản BIM khi hệ số nợ phải trả trên tổng tài sản duy trì ở mức 0,74 lần, đồng nghĩa với việc 74% nguồn vốn của công ty vẫn đến từ nợ vay. Hệ số thanh toán nhanh giữ nguyên ở mức 0,79 lần. Việc chỉ số này thấp hơn 1 cho thấy một phần tài sản thanh khoản cao đang bị thắt chặt, phần lớn vốn vẫn nằm ở hàng tồn kho (các dự án đang triển khai).

Một tín hiệu cực kỳ tích cực là hệ số thanh toán lãi vay (EBIT/Interest) đã cải thiện từ 1,34 lên 3,98 lần. Lợi nhuận làm ra hiện đã thừa sức chi trả chi phí lãi vay, giúp doanh nghiệp an tâm hơn trước các biến động lãi suất.

Năm 2025 ghi nhận một Bất động sản BIM "khỏe mạnh" hơn với nền tảng vốn chủ sở hữu đạt trên 9.530 tỷ đồng. Việc Deloitte Việt Nam đưa ra ý kiến kiểm toán chấp nhận toàn phần là lời khẳng định cho sự minh bạch trong bức tranh tài chính này.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2026 tới, thách thức của Bất động sản BIM sẽ là việc duy trì đà tăng trưởng lợi nhuận khi các lô trái phiếu quốc tế (vẫn còn dư nợ hơn 1.168 tỷ đồng) đi vào giai đoạn cuối kỳ. Sự dịch chuyển sang nợ vay ngân hàng là bước đi khôn ngoan để hạ nhiệt áp lực trái phiếu, nhưng cũng đòi hỏi doanh nghiệp phải quản trị dòng tiền cực kỳ sát sao để đảm bảo tiến độ các dự án bất động sản chiến lược.