Picenza Mỹ Hưng và dự án gần 14ha: Bước ngoặt chiến lược hay phép thử năng lực của chủ đầu tư?

Từ doanh nghiệp địa phương đến chủ đầu tư khu đô thị quy mô lớn

Theo hồ sơ doanh nghiệp, Công ty Cổ phần Picenza Mỹ Hưng được thành lập ngày 29/7/2016, có mã số thuế 0107523362, hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp hiện đặt trụ sở tại Khu Đồi Hươu, phường Tùng Thiện, thành phố Hà Nội; người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Tiến Toàn.

Ngoài lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp còn đăng ký hàng loạt ngành nghề liên quan đến xây dựng công trình dân dụng, hạ tầng kỹ thuật, môi giới bất động sản và phát triển dự án. Điều này cho thấy mô hình hoạt động được thiết kế theo hướng khép kín từ đầu tư, xây dựng đến khai thác sản phẩm.

Sau một thập kỷ hoạt động, Picenza Mỹ Hưng đang bước vào giai đoạn phát triển quan trọng nhất khi trở thành chủ đầu tư dự án khu dân cư mới có quy mô gần 14ha tại Sơn Tây.

Theo Quyết định số 2637/QĐ-UBND ngày 25/5/2026 của UBND TP Hà Nội, thành phố đã cho phép Công ty Cổ phần Picenza Mỹ Hưng chuyển mục đích sử dụng 130.366,7m² đất và giao thêm 8.453,8m² đất giao thông, thủy lợi để thực hiện Dự án Xây dựng khu dân cư mới Picenza Mỹ Hưng (đợt 1).

Tổng diện tích dự án đạt 138.820,5m², tương đương gần 14ha. Trong cơ cấu sử dụng đất, đáng chú ý có 59.387,7m² đất xây dựng nhà ở; 44.535m² đất ở thương mại; 10.927m² đất biệt thự; 33.608m² đất liền kề; 14.852,7m² đất dành cho nhà ở xã hội; 73.302,1m² đất công cộng, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật và giao thông.

Những con số trên cho thấy đây không đơn thuần là một dự án phân lô bán nền mà được quy hoạch theo mô hình khu đô thị hoàn chỉnh với đầy đủ các thành phần hạ tầng xã hội và kỹ thuật.

Một trong những điểm đáng chú ý của dự án là diện tích dành cho nhà ở xã hội lên tới gần 15.000m². Theo quyết định của UBND TP Hà Nội, khu nhà ở xã hội được quy hoạch tại ô đất NOXH dưới dạng nhà chung cư cao 4 tầng, có khối đế thương mại dịch vụ và bãi đỗ xe.

Trong bối cảnh Hà Nội đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội kéo dài nhiều năm, việc bố trí quỹ đất tương đối lớn cho phân khúc này giúp dự án đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị cân bằng, đồng thời giảm áp lực về nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực phía Tây thành phố.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều dự án bất động sản từng gặp khó khăn trong việc triển khai phần nhà ở xã hội do biên lợi nhuận thấp hơn đáng kể so với khu thương mại.

Điều này đặt ra yêu cầu giám sát chặt chẽ để đảm bảo cam kết phát triển nhà ở xã hội không chỉ dừng lại ở quy hoạch trên giấy.

Một chi tiết đáng chú ý khác là diện tích đất công cộng, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật lên tới hơn 73.300m², tương đương hơn 52% tổng diện tích toàn khu.

Trong đó có 57.469,1m² đất giao thông; 12.268m² đất cây xanh; 2.756m² đất công cộng đơn vị ở; 809m² đất hạ tầng kỹ thuật dành cho trạm xử lý nước thải.

Theo quy định, chủ đầu tư phải hoàn thiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.

Đây là yếu tố có ý nghĩa quan trọng bởi nhiều khu đô thị hiện nay đang đối mặt với tình trạng hạ tầng triển khai chậm hơn tiến độ bán hàng, gây áp lực lớn lên giao thông và dịch vụ công cộng.

Một dự án quy mô gần 14ha không chỉ đòi hỏi nguồn vốn giải phóng mặt bằng lớn mà còn cần nguồn lực đầu tư hạ tầng hàng nghìn tỷ đồng.

Theo quyết định của UBND TP Hà Nội, doanh nghiệp phải tự bỏ kinh phí đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng taluy, hệ thống giao thông, thoát nước và các hạng mục kết nối hạ tầng.

Đặc biệt, hơn 6.130m² đất tại các khu vực tạm quản lý chỉ được giao để phục vụ thi công và khớp nối hạ tầng; khi Nhà nước thu hồi, doanh nghiệp phải hoàn trả mà không được bồi hoàn các chi phí đã đầu tư.

Điều này đồng nghĩa với việc toàn bộ chi phí phát sinh tại khu vực này sẽ được doanh nghiệp hạch toán như một phần chi phí đầu tư dự án.

Đây là áp lực không nhỏ trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình phục hồi thanh khoản sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Sơn Tây và cuộc đua hình thành cực tăng trưởng mới phía Tây Hà Nội

Từ góc độ quy hoạch, dự án Picenza Mỹ Hưng xuất hiện đúng thời điểm Sơn Tây đang trở thành một trong những khu vực được Hà Nội định hướng phát triển mạnh.

Sau khi mở rộng địa giới hành chính, khu vực phía Tây gồm Sơn Tây, Hòa Lạc, Xuân Mai được xác định là vành đai phát triển đô thị - công nghệ mới của Thủ đô.

Hàng loạt dự án hạ tầng như Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 21, tuyến vành đai và các khu công nghệ cao đã tạo ra nền tảng tăng trưởng dân cư và nhu cầu nhà ở.

Việc một dự án khu dân cư gần 14ha được triển khai tại Tùng Thiện cho thấy niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng phát triển của khu vực này trong trung và dài hạn.

Phép thử năng lực của Picenza Mỹ Hưng

Từ góc độ thị trường, thách thức lớn nhất đối với Picenza Mỹ Hưng trong thời gian tới không nằm ở việc được giao đất mà ở khả năng hiện thực hóa quy hoạch thành một khu đô thị hoàn chỉnh, đúng tiến độ và đáp ứng các cam kết về hạ tầng xã hội.

Với hơn 138.800m² đất được giao, hàng chục nghìn mét vuông nhà ở xã hội phải triển khai cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, dự án sẽ trở thành phép thử thực sự đối với năng lực tài chính, quản trị và tổ chức thực hiện của chủ đầu tư.

Nếu thành công, Picenza Mỹ Hưng có thể trở thành một trong những dự án tạo dấu ấn mới tại cửa ngõ phía Tây Thủ đô. Ngược lại, bất kỳ sự chậm trễ nào trong tiến độ hay chất lượng hạ tầng đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và niềm tin của thị trường.

Trong bối cảnh Hà Nội đang thúc đẩy phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giảm áp lực cho khu vực trung tâm, tương lai của Dự án Khu dân cư mới Picenza Mỹ Hưng sẽ là một trong những chỉ dấu đáng chú ý về hiệu quả thực thi các chiến lược phát triển đô thị mới của Thủ đô trong giai đoạn tới.