Thành Vinh Realty: Đòn bẩy tài chính tăng và những áp lực phía sau khối nợ hơn 10.000 tỷ đồng

Được thành lập từ năm 2018 tại Nghệ An, Thành Vinh Realty hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời mở rộng sang xây dựng, môi giới, tư vấn đầu tư và nhiều ngành nghề liên quan đến phát triển dự án.

Tuy nhiên, điều đáng quan tâm không nằm ở danh mục ngành nghề, mà nằm ở cấu trúc tài chính đang thay đổi với tốc độ rất nhanh.

Nợ phải trả tăng hơn 6.000 tỷ đồng chỉ sau một năm

Theo báo cáo công bố thông tin định kỳ về tình hình tài chính năm 2025, tổng nợ phải trả của Thành Vinh Realty đã tăng từ 3.979 tỷ đồng lên 10.048 tỷ đồng, tương đương mức tăng hơn 6.068 tỷ đồng, tức tăng khoảng 152% chỉ trong vòng một năm.

Đây là mức tăng trưởng nợ rất lớn nếu đặt trong tương quan với quy mô vốn chủ sở hữu.

Trong khi vốn chủ sở hữu chỉ tăng từ 1.113 tỷ đồng lên 1.135 tỷ đồng, tức tăng chưa đến 2%, thì nợ phải trả lại tăng hơn 150%.

Điều này cho thấy nguồn lực phục vụ mở rộng hoạt động của doanh nghiệp chủ yếu đến từ vốn vay thay vì vốn tự tích lũy.

Đáng chú ý hơn, cơ cấu nợ của doanh nghiệp đã thay đổi căn bản.

Năm 2024, Thành Vinh Realty chưa ghi nhận dư nợ trái phiếu. Nhưng đến cuối năm 2025, doanh nghiệp đã xuất hiện khoản nợ từ phát hành trái phiếu trị giá 3.100 tỷ đồng, toàn bộ là trái phiếu phát hành riêng lẻ trong nước.

Khoản huy động này chiếm gần 31% tổng nợ phải trả của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang trong quá trình phục hồi niềm tin sau nhiều biến động, việc một doanh nghiệp địa phương huy động lượng vốn trái phiếu lớn như vậy tất yếu đặt ra yêu cầu về tính minh bạch và hiệu quả sử dụng vốn.

Hệ số nợ chạm ngưỡng đáng báo động

Các chỉ tiêu đòn bẩy tài chính của Thành Vinh Realty cho thấy mức độ phụ thuộc vốn vay đang gia tăng nhanh chóng.

Năm 2025 Hệ số nợ phải trả trên tổng tài sản tăng từ 0,78 lên 0,90. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu tăng từ 3,57 lần lên 8,85 lần.

Nói cách khác, cứ 1 đồng vốn chủ sở hữu thì doanh nghiệp đang gánh gần 9 đồng nợ.

Đây là tỷ lệ rất cao ngay cả trong lĩnh vực bất động sản - ngành vốn nổi tiếng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Việc hệ số nợ tăng mạnh phản ánh hai khả năng: Thứ nhất, doanh nghiệp đang trong giai đoạn đầu tư mạnh vào quỹ đất hoặc các dự án quy mô lớn. Thứ hai, dòng tiền tạo ra từ hoạt động kinh doanh chưa đủ đáp ứng nhu cầu vốn nên phải dựa đáng kể vào nguồn vốn vay.

Dù theo kịch bản nào, rủi ro tài chính cũng đang tăng lên đáng kể.

Người mua trả tiền trước tăng hơn 375 tỷ đồng: Tín hiệu thị trường hay áp lực bàn giao?

Một chỉ tiêu đáng chú ý khác là khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn”.

Năm 2024 khoản mục này gần như không phát sinh, nhưng đến cuối năm 2025 đã tăng lên hơn 375 tỷ đồng.

Ở góc độ tích cực, đây có thể là dấu hiệu cho thấy doanh nghiệp đã bắt đầu bán hàng và thu hút được dòng tiền từ khách hàng.

Tuy nhiên, dưới góc độ quản trị tài chính, khoản tiền này đồng thời tạo ra nghĩa vụ phải bàn giao sản phẩm trong tương lai.

Nếu tiến độ dự án chậm hoặc thị trường biến động bất lợi, áp lực hoàn thành cam kết với khách hàng sẽ gia tăng.

Đây là vấn đề từng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào vòng xoáy căng thẳng dòng tiền trong giai đoạn 2022-2024.

Lợi nhuận lao dốc gần 77%

Điểm đáng chú ý nhất trong bức tranh tài chính của Thành Vinh Realty không phải là tốc độ tăng nợ, mà là sự suy giảm mạnh của hiệu quả kinh doanh.

Theo báo cáo: Lợi nhuận trước thuế giảm từ 104,2 tỷ đồng xuống còn 23 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế giảm từ 83,3 tỷ đồng xuống còn 19,56 tỷ đồng.

Như vậy, lợi nhuận sau thuế đã giảm khoảng 76,5% chỉ sau một năm.

Đây là diễn biến đáng quan tâm bởi nó xảy ra đồng thời với quá trình tăng mạnh đòn bẩy tài chính.

Thông thường, doanh nghiệp sử dụng vốn vay lớn nhằm mở rộng hoạt động và tạo ra mức sinh lời cao hơn. Tuy nhiên, trong trường hợp Thành Vinh Realty, quy mô nợ tăng hàng nghìn tỷ đồng nhưng lợi nhuận lại giảm mạnh.

Khoảng cách giữa tốc độ tăng vốn vay và tốc độ tạo lợi nhuận đang ngày càng lớn.

Khả năng sinh lời suy giảm mạnh

Các chỉ tiêu ROA và ROE phản ánh rõ nét xu hướng này.

ROA (lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản) đã giảm từ 1,636% xuống còn 0,175%. ROE (lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu) cũng giảm từ 7,48% giảm xuống còn 1,72%.

Đặc biệt, ROE 1,72% thấp hơn đáng kể so với mặt bằng lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng.

Điều này đồng nghĩa hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu đang ở mức khá thấp.

Trong khi doanh nghiệp đang chấp nhận rủi ro tài chính lớn hơn thông qua việc gia tăng nợ vay, tỷ suất sinh lời lại không tăng tương ứng.

Thanh khoản vẫn trong vùng an toàn nhưng dư địa không còn nhiều

Một điểm tích cực là các chỉ tiêu thanh khoản của Thành Vinh Realty vẫn duy trì trên ngưỡng 1 lần.

Cụ thể, Hệ số thanh toán ngắn hạn đạt 1,34 lần. Hệ số thanh toán nhanh đạt 1,09 lần. Hệ số thanh toán lãi vay đạt 1,04 lần.

Tuy nhiên, hệ số thanh toán lãi vay chỉ nhỉnh hơn ngưỡng tối thiểu không đáng kể.

Điều này cho thấy khả năng tạo lợi nhuận để trang trải chi phí lãi vay đang khá hạn chế.

Nếu mặt bằng lãi suất tăng hoặc tiến độ triển khai dự án không đạt kỳ vọng, áp lực tài chính có thể gia tăng nhanh chóng.

Bài toán lớn phía trước

Báo cáo tài chính của Thành Vinh Realty cho thấy một doanh nghiệp đang bước vào giai đoạn tăng trưởng dựa trên nguồn vốn huy động quy mô lớn. Tuy nhiên, đi cùng với đó là sự gia tăng nhanh của đòn bẩy tài chính và sự suy giảm đáng kể của hiệu quả sinh lời.

Khoản nợ hơn 10.000 tỷ đồng, trong đó có 3.100 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, sẽ trở thành phép thử đối với năng lực quản trị vốn, tiến độ triển khai dự án và khả năng tạo dòng tiền trong những năm tới.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang tái cơ cấu mạnh mẽ, câu hỏi đặt ra không còn là Thành Vinh Realty huy động được bao nhiêu vốn, mà là doanh nghiệp sẽ chuyển hóa nguồn vốn đó thành lợi nhuận và dòng tiền thực tế ra sao.

Đó mới là thước đo quyết định sức khỏe tài chính bền vững của một doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn mới.