Ba dự án, một chủ đầu tư và những khoảng trống pháp lý được thanh tra làm rõ

Dấu hỏi từ việc lựa chọn nhà đầu tư

Theo Kết luận thanh tra số 1639/KL-TTTP ngày 12/6/2026 đối với Dự án Khu dân cư Bàu Mạc, Thanh tra thành phố xác định quá trình lựa chọn nhà đầu tư được triển khai theo chủ trương kêu gọi đầu tư của UBND thành phố từ năm 2013. Sau quá trình đăng tải thông tin kêu gọi đầu tư, Công ty Cổ phần Đầu tư Đà Nẵng - Miền Trung là đơn vị duy nhất đăng ký tham gia và được lựa chọn thực hiện dự án.

Đáng chú ý, cơ quan thanh tra cho rằng sau ngày 1/7/2014 thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực pháp luật không còn quy định cụ thể hình thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất” như cách thức được áp dụng đối với dự án này. Việc các cơ quan chức năng tham mưu để UBND thành phố phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư, ký hợp đồng thực hiện dự án và xác định giá đất theo diện tích giao đất của dự án được xác định là “chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013”.

Tại dự án Khu dân cư Nam Bàu Mạc, Kết luận thanh tra số 1641/KL-TTTP cũng chỉ ra tình trạng tương tự. Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố không thực hiện công bố danh sách nhà đầu tư quan tâm trên Báo Đấu thầu sau thời gian đăng ký tham gia dự án. Đây là thủ tục được quy định trong Thông tư số 03/2009/TT-BKH của Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhưng đã không được thực hiện đầy đủ.

Trong khi đó, đối với Dự án Khu đô thị Phong Nam – Hòa Châu, cơ quan thanh tra đánh giá việc tổ chức lựa chọn nhà đầu tư còn bộc lộ nhiều bất cập hơn. Theo kết luận số 1640/KL-TTTP, các cơ quan liên quan không thực hiện đầy đủ các bước về lập kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, tổ chức đấu thầu, thẩm định và phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại Thông tư 03/2009/TT-BKH.

Đáng chú ý, Công ty Việt In nhà đầu tư ban đầu của dự án được xác định chỉ nộp đơn đăng ký tham gia đầu tư mà không gửi hồ sơ năng lực, hồ sơ dự thầu hoặc hồ sơ đề xuất theo quy định. Thanh tra cũng cho rằng vốn điều lệ của doanh nghiệp tại thời điểm đó chưa bảo đảm yêu cầu về năng lực tài chính theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản.

Giá đất và tiền sử dụng đất: Nội dung được thanh tra đặc biệt lưu ý

Một trong những vấn đề nổi bật được cơ quan thanh tra đề cập là việc xác định giá đất làm cơ sở đấu thầu và tính nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư.

Tại KDC Bàu Mạc, giá đất được UBND thành phố phê duyệt để đấu thầu là 423.000 đồng/m² trên diện tích hơn 76.000 m². Đối với KDC Nam Bàu Mạc, mức giá được phê duyệt là 468.000 đồng/m² trên diện tích khoảng 29.641 m².

Tuy nhiên, Thanh tra thành phố cho rằng việc xác định giá đất cụ thể để đưa vào hồ sơ đấu thầu dự án có sử dụng đất và xác định tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm lựa chọn nhà đầu tư chưa thực sự phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Tiến độ kéo dài nhiều năm

Thanh tra thành phố cũng ghi nhận thực tế nhiều dự án có thời gian triển khai kéo dài hơn rất nhiều so với kế hoạch ban đầu.

Tại KDC Bàu Mạc, hợp đồng thực hiện dự án được ký từ tháng 1/2015 với thời gian thực hiện không quá 24 tháng. Tuy nhiên do vướng mắc giải phóng mặt bằng và khớp nối hạ tầng kỹ thuật, dự án phải nhiều lần gia hạn và đến thời điểm thanh tra vẫn chậm tiến độ hơn 9 năm.

Đối với KDC Nam Bàu Mạc, Hợp đồng thực hiện dự án được ký ngày 09/01/2015. Trong quá trình triển khai, các bên đã ký nhiều phụ lục hợp đồng để điều chỉnh thời gian thực hiện, quy mô dự án (từ 29.641 m² xuống 29.355 m²), tổng mức đầu tư (từ 40,204 tỷ đồng lên 42,476 tỷ đồng) và tiếp tục gia hạn tiến độ theo tình hình giải phóng mặt bằng.

Khu đô thị Phong Nam – Hòa Châu có quy mô 215.639 m², tổng mức đầu tư ban đầu hơn 530 tỷ đồng. Theo kết luận thanh tra, dự án được UBND TP. Đà Nẵng chủ trương triển khai từ năm 2011 và trong quá trình thực hiện đã nhiều lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, tăng diện tích từ 200.102 m² lên 215.639 m², đồng thời thay đổi cơ cấu sử dụng đất.

Kiến nghị xử lý và hoàn thiện trách nhiệm quản lý

Qua thanh tra, Thanh tra thành phố Đà Nẵng yêu cầu các sở, ngành và đơn vị liên quan tổ chức kiểm điểm trách nhiệm tập thể, cá nhân có liên quan đến các tồn tại được phát hiện.

Các kiến nghị tập trung vào việc rà soát tính pháp lý của các thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, xác định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và công tác quản lý quy hoạch, đầu tư xây dựng tại các dự án.

Nhìn tổng thể, các kết luận thanh tra không chỉ phản ánh những tồn tại riêng lẻ tại từng dự án mà còn cho thấy những khoảng trống trong cơ chế lựa chọn nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất giai đoạn trước đây. Khi hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư và đấu thầu liên tục thay đổi, việc áp dụng chưa thống nhất giữa các cơ quan quản lý đã tạo ra những rủi ro pháp lý kéo dài, để lại nhiều hệ lụy trong quá trình triển khai các dự án bất động sản quy mô lớn.

Trong bối cảnh Đà Nẵng đang đẩy mạnh thu hút đầu tư và phát triển đô thị, các kết luận thanh tra lần này được xem là cơ sở quan trọng để hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai, nâng cao tính minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư và hạn chế nguy cơ phát sinh các tồn tại tương tự trong tương lai.