Bán nhà chung cư đã có sổ hồng cần chuẩn bị giấy tờ gì? Các loại thuế phí phải nộp?

Khi bán nhà chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng), hai bên mua - bán phải đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, kê khai thuế phí, sang tên sổ hồng theo quy định của pháp luật hiện hành.

1. Mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng cần đáp ứng điều kiện nào?

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau thì nhà chung cư được tham gia vào giao dịch mua bán.

- Đối với căn hộ chung cư

• Có sổ hồng;

• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu;

• Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

• Nhà chung cư không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Đối với bên bán chung cư

• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự. Trường hợp là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, ngoại trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật.

- Đối với bên mua nhà chung cư

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam; thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

  

  2. Bên bán nhà chung cư cần chuẩn bị những giấy tờ gì?

  Theo Khoản 1, Điều 40, Luật Công chứng năm 2014, khi bán nhà chung cư, bên bán cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

  - Sổ hồng đã cấp;

  - Phiếu yêu cầu công chứng đối với trường hợp bên bán là người yêu cầu công chứng. Nội dung thông tin trong phiếu yêu cầu công chứng gồm:

  + Họ, tên, địa chỉ bên bán

  + Nội dung công chứng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

  + Danh mục các giấy tờ kèm theo

  + Thông tin về Văn phòng hoặc Phòng công chứng, người tiếp nhận, thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

  - Hợp đồng mua bán nhà chung cư (trường hợp hai bên đã dự thảo trước nội dung hợp đồng).

  - Giấy tờ tùy thân (bản chính và phô tô)

  + Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.

  + Sổ hộ khẩu hoặc sổ tạm trú. Có thể xin giấy xác nhận cư trú nếu không có 2 giấy tờ này.
   
  + Đăng ký kết hôn (nếu nhà chung cư là tài sản chung vợ chồng); giấy xác nhận độc thân (nếu căn hộ chung cư là tài sản riêng của một người). Trường hợp bên bán đã ly hôn và hoàn tất thủ tục ly hôn tại Tòa án thì cần có bản án hoặc quyết định ly hôn trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư.

  - Giầy tờ khác có liên quan (nếu có).

  3. Thủ tục mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng

  Mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng, trình tự thủ tục phổ biến như sau:

• Bước 1: Thỏa thuận đặt cọc

• Tùy nhu cầu cụ thể, các bên có thể thực hiện bước này, có thể không. Nếu thực hiện thì cần thống nhất mức tiền đặt cọc là bao nhiêu sau đó tiến hành đặt cọc căn hộ. Để đảm bảo an toàn, bên mua và bên bán nhà chung cư nên ra phòng công chứng để làm hợp đồng đặt cọc. Khi đó, trên hệ thống công chứng, căn hộ bị "treo", không thể thực hiện thêm giao dịch mua bán, đặt cọc nào khác. Điều này đảm bảo an toàn cho bên mua căn hộ.

  >>> Xem thêm: Thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư chi tiết? Có được hủy cọc không?

• Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư

• Sau khi xong hợp đồng đặt cọc, theo lịch đã thỏa thuận, các bên sẽ ra Phòng Công chứng để ký hợp đồng mua bán nhà chung cư. Hợp đồng có thể theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng, hoặc có thể do hai bên thống nhất soạn nhưng phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Ở bước này, bên mua căn hộ sẽ thanh toán tiền theo giá đã thỏa thuận trước, bên bán sẽ bàn giao giấy tờ nhà cho bên mua.

  Bên bán nhà chung cư cần chuẩn bị những loại giấy tờ như đã nêu ở trên. Trong khi đó, bên mua lại nhà chung cư đã có sổ hồng cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

  - Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân. Nếu bên mua đã kết hôn thì cần phải có giấy tờ tùy thân của cả hai vợ chồng. (Bản photo và bản chính)

  - Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân. Nếu đã kết hôn cần giấy đăng ký kết hôn (bảo sao trích lục từ bản chính hoặc bản sao giấy đăng ký kết hôn có công chứng).

  Lưu ý: Nếu một trong hai bên mua bán là tổ chức, doanh nghiệp thì khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh, con dấu của công ty. Vợ chồng đều phải hiện diện khi đi công chứng. Đối với tổ chức, doanh nghiệp, phải là người đại diện theo pháp luật.

  >>> Xem thêm: Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất cần lưu ý gì?

• Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính khi mua bán nhà chung cư

• Các loại thuế, phí phải nộp khi bán lại căn hộ chung cư đã có sổ hồng gồm thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí sang tên sổ đỏ, phí thẩm định hồ sơ. Các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ chịu các loại thuế, phí này.

  Lưu ý: Thông thường, nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì trong vòng 7 ngày làm việc sẽ xong thủ tục và hẹn ngày đóng thuế, phí. Sau khi ký xong hợp đồng công chứng thì phải kê khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.

• Bước 4: Sang tên sổ hồng chung cư

• - Hồ sơ sang tên sổ hồng gồm:

  + Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK

  + Hợp đồng mua bán căn hộ đã công chứng

  + Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

  - Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/bộ phận 1 cửa. Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

  - Thời gian sang tên sổ hồng chung cư là 10 ngày làm việc tính từ ngày người dân nộp đủ hồ sơ hợp lệ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ. Nếu hồ sơ sang tên sổ hồng chưa hợp lệ hoặc chưa đầy đủ thì trong thời gian không quá 3 ngày, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo, hướng dẫn người dân bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

  Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, Thời gian sang tên sổ hồng tối đa không quá 20 ngày.

  Lưu ý: Thời hạn sang tên sổ hồng chung cư không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật và thời gian trưng cầu giám định.

  4. Các loại thuế, phí phải đóng khi bán nhà chung cư đã có sổ hồng

  Các loại thuế, phí phải nộp khi bán nhà chung cư đã có sổ hồng gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ. Đối tượng đóng thuế, phí thực hiện theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, trên thực tế, các bên có thể tự thỏa thuận với nhau ai là người nộp thuế. Bên bán và bên mua cần lưu ý vấn đề này để thương lượng giá bán nhà chung cư cho phù hợp, đảm bảo quyền lợi cho cả đôi bên.

  

   

• Lệ phí trước bạ

• Thông thường thì bên mua căn hộ sẽ nộp lệ phí trước bạ, phí sang tên sổ đỏ. Theo quy định hiện hành, thời hạn nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư (thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ hồng căn hộ chung cư).

  - Hồ sơ khai lệ phí trước bạ gồm các giấy tờ sau:

  + Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.

  + Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.

  + Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.

  + Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

  - Cách tính lệ phí trước bạ khi bán nhà chung cư

  + Trường hợp giá mua bán chung cư bằng hoặc thấp hơn giá UBND cấp tỉnh quy định: 

  Lệ phí trước bạ = 0,5% x (diện tích x giá 1m2 x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)).

  + Trường hợp giá mua bán chung cư cao hơn giá UBND cấp tỉnh quy định:

  Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá chuyển nhượng.

• Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư

• Bên bán nhà chung cư sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân. Nếu hợp đồng không có điều khoản thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì tính từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, chậm nhất là ngày thứ 10 phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân.

  - Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

  + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC.

  + Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

  + Bản photo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm với bản photo này.

  + Giấy tờ xác định thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân (nếu có).

  - Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư

  Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

• Phí công chứng

• Phí công chứng sẽ do hai bên thoả thuận. Nếu thỏa thuận bên bán nộp phí công chứng, thù lao công chứng cho tổ chức hành nghề công chứng thì bên bán có trách nhiệm nộp khoản phí này.

  Theo quy định hiện hành, phí công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. Điểm a, Khoản 2, Điều 4 ,Thông tư 257/2016/TT-BTC nêu rõ, phí công chứng được tính trên tổng giá trị tài sản, cụ thể như sau:

  Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng chuyển nhượng	Mức thu (đồng/trường hợp)
  Dưới 50 triệu đồng	50.000 đồng
  Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100.000 đồng
  Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
  Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
  Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
  Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
  Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
  Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

   

• Thù lao công chứng

• Khi công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư, ngoài phí công chứng thì các bên còn phải nộp thù lao công chứng.  Tổ chức hành nghề công chứng và các bên sẽ thỏa thuận về mức thù lao công chứng, tuy nhiên không vượt quá mức trần do UBND cấp tỉnh quy định. Điều 67, Luật Công chứng năm 2014 quy định về thù lao công chứng như sau:

  "Điều 67. Thù lao công chứng

  1. Người yêu cầu công chứng phải trả thù lao khi yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ, văn bản và các việc khác liên quan đến việc công chứng.

  2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mức trần thù lao công chứng áp dụng đối với các tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương. Tổ chức hành nghề công chứng xác định mức thù lao đối với từng loại việc không vượt quá mức trần thù lao công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và niêm yết công khai các mức thù lao tại trụ sở của mình. Tổ chức hành nghề công chứng thu thù lao cao hơn mức trần thù lao và mức thù lao đã niêm yết thì bị xử lý theo quy định của pháp luật.

  3. Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm giải thích rõ cho người yêu cầu công chứng về thù lao công chứng."

  Theo đó, thù lao công chứng của mỗi tổ chức hành nghề công chứng tại mỗi tỉnh, thành sẽ khác nhau. Ngoài ra, còn có một số chi phí khác:

  "Điều 68. Chi phí khác

  1. Trường hợp người yêu cầu công chứng đề nghị xác minh, giám định hoặc thực hiện công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng thì người yêu cầu công chứng phải trả chi phí để thực hiện việc đó.

  Mức chi phí do người yêu cầu công chứng và tổ chức hành nghề công chứng thỏa thuận. Tổ chức hành nghề công chứng không được thu chi phí cao hơn mức chi phí đã thỏa thuận.

  2. Tổ chức hành nghề công chứng phải niêm yết rõ nguyên tắc tính chi phí khác và có trách nhiệm giải thích rõ cho người yêu cầu công chứng về các chi phí cụ thể đó."

• Phí thẩm định hồ sơ địa chính 

• Thông thường, phí thẩm định hồ sơ địa chính bằng 0,15 % giá trị chuyển nhượng. Trên thực tế, người mua lại căn hộ chung cư sẽ nộp loại phí này.

  Trên đây là các loại giấy tờ cần chuẩn bị khi bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng, trình tự thủ tục thực hiện cũng như các loại thuế phí phải kê khai, đóng nộp đầy đủ. Bên mua và bên bán nhà chung cư cần phải nắm rõ để tuân thủ đúng quy định, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.