Bức tranh kinh tế, bất động sản nửa cuối 2022

Quá trình mở cửa phục hồi kinh tế đã đạt được những kết quả ngoài mong đợi. Mặc dù vậy, theo TS. Cấn Văn Lực, từ nay đến cuối năm, kinh tế Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều thách thức, đòi hỏi sự nỗ lực và quyết tâm hơn nữa để giải quyết, khắc phục; cũng như duy trì và đẩy mạnh được đà khôi phục kinh tế.

Ông Lực cùng nhóm chuyên gia Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV dự báo trong 6 tháng cuối năm, kinh tế Việt Nam sẽ tiếp tục đà phục hồi, nhờ kiểm soát tốt dịch bệnh và các hoạt động kinh tế - xã hội tiếp tục khởi sắc.

Tăng trưởng GDP cả năm 2022 dự kiến sẽ đạt ở mức 6-6,5% (kịch bản cơ sở, tăng 0,5 điểm phần trăm so với dự báo tháng 4.2022). Với kịch bản tích cực hơn, tăng trưởng GDP có thể đạt 6,5-7% nếu Chính phủ tiếp tục kiểm soát tốt dịch bệnh; thực hiện tốt Chương trình phục hồi, phát triển KT-XH 2022-2023; giảm thiểu tác động tiêu cực từ chiến sự Nga – Ukraina và duy trì ổn định kinh tế vĩ mô, đẩy nhanh tiến trình cải cách và chuyển đổi số.

Với kịch bản tiêu cực, nếu rủi ro bên ngoài gia tăng và tác động tiêu cực hơn; dịch bệnh bùng phát trở lại; chương trình phục hồi, phát triển KT-XH 2022-2023 chậm triển khai; các động lực tăng trưởng không được thúc đẩy mạnh mẽ, kinh tế Việt Nam năm 2022 dự báo chỉ tăng trưởng khoảng 5,5-6%.

Về lạm phát, dự báo 6 tháng cuối năm, giá cả, lạm phát toàn cầu còn ở mức cao cùng với đà phục hồi kinh tế, sức cầu và vòng quay tiền trong nước cải thiện hơn, chỉ số CPI 6 tháng cuối năm dự báo sẽ cao hơn nửa đầu năm.

Dự báo lạm phát năm 2022 ở mức 3,8-4,2%, có thể sẽ cao hơn mức mục tiêu 4% song đây là mức chấp nhận được trong bối cảnh lạm phát toàn cầu tăng mạnh và Việt Nam cần ưu tiên phục hồi kinh tế.

Mặc dù nền kinh tế đã khởi sắc trong 6 tháng đầu năm, song trong bối cảnh rủi ro bên ngoài còn phức tạp, ngày càng gia tăng, nhất là rủi ro lạm phát, an ninh năng lượng và lương thực, ảnh hưởng tới nhiều hoạt động kinh tế - xã hội của Việt Nam, nhóm nghiên cứu của ông Lực đã đưa ra nhiều khuyến nghị nhằm đạt được mục tiêu năm 2022.

Trong đó, kiên trì mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô; kiểm soát lạm phát (đặc biệt là giá xăng, dầu trong nước), tỷ giá và nâng cao hiệu quả phối hợp chính sách, nhất là giữa chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ và chính sách vĩ mô, bình ổn giá khác) nhằm đảm bảo ổn định vĩ mô và kiểm soát lạm phát thành công.

Bên cạnh đó, cần tăng cường truyền thông cùng các biện pháp bình ổn giá, nhất là các giai đoạn cao điểm nhằm giảm thiểu tâm lý quá lo sợ lạm phát và hiện tượng tăng giá “té nước theo mưa”...

Mặt khác, đẩy mạnh cơ cấu lại nền kinh tế với các cấu phần quan trọng (doanh nghiệp nhà nước, tổ chức tín dụng, đầu tư công và đơn vị sự nghiệp công...) nhằm huy động và phân bổ nguồn lực hiệu quả hơn; thực hiện tốt các mục tiêu, giải pháp về cơ cấu lại nền kinh tế đã đề ra.

Bên cạnh đó, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hồ sơ dự án, giải phóng mặt bằng; kịp thời tháo gỡ vướng mắc trong triển khai; qua đó, góp phần giảm lãng phí, thất thoát và đà tăng giá nguyên vật liệu.

Ngoài ra, ông Lực cho rằng cần quyết liệt, đẩy mạnh giải ngân đầu tư, nhất là cơ chế, chính sách phục vụ phục hồi, cơ cấu lại nền kinh tế, phát triển kinh tế số, kinh tế xanh và kinh tế tuần hoàn, gắn với chương trình chống biến đổi khí hậu và thực hiện cam kết tại COP26 của Thủ tướng Chính phủ.

Đồng thời, hết sức chú trọng tạo điều kiện phục hồi, phát triển doanh nghiệp; đẩy mạnh cải cách hành chính, tháo gỡ các rào cản, xử lý các điểm nghẽn, giải phóng nguồn lực, giảm chi phí cho doanh nghiệp, người dân.

Cuối cùng là đảm bảo an ninh năng lượng và lương thực. Theo đó, cần đảm bảo nguồn cung, kiểm soát giá, tránh tình trạng găm hàng, gom hàng, buôn lậu,... gây bất ổn thị trường và đẩy mặt bằng giá lên, vừa tăng khan hiếm, vừa tăng lạm phát.

Tác động của những chính sách thặt chặt tiền tệ lên thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã đặt ra một vấn đề. Đó là đã đến lúc, các chủ đầu tư bất động sản tìm kiếm phương thức huy động vốn qua REIT.

Bên cạnh việc huy động vốn từ cổ đông, các dự án bất động sản hiện nay có xu hướng vay tiền từ các tổ chức tín dụng hoặc thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Phòng Nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định rằng, trong tình hình nguồn vốn tín dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt, việc huy động nguồn vốn thông qua các Quỹ Đầu tư Bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT, còn gọi là Quỹ tín thác Bất động sản) được dự đoán sẽ dần trở nên phổ biến.

REIT là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản, doanh nghiệp bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.

Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản.

Theo VARS, được điều hành và quản lý bởi các chuyên gia đầu tư, REIT là phương thức giúp thị trường bất động sản thanh lọc một cách tự nhiên. Những dự án bất động sản giàu tiềm năng sẽ thu hút đáng kể dòng tiền từ REIT. Về phía nhà đầu tư cá nhân, chứng chỉ quỹ REIT là phương thức đầu tư tương đối an toàn và chuyên nghiệp.

Tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về Quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này.

Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital...

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng thay vì mua một căn nhà, đầu tư vào một shophouse, condotel, đất nền..., nhà đầu tư có thể mua chứng chỉ quỹ từ các REIT và thu lợi nhuận từ kinh nghiệm đầu tư của những nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp.

“Cho dù đều đầu tư vào các dự án, hay các doanh nghiệp bất động sản, mỗi REIT sẽ có chiến lược đầu tư và khẩu vị riêng. Họ có thể ưu tiên vào mảng bất động sản căn hộ, du lịch nghỉ dưỡng, đất nền hay bất động sản bán lẻ...

Nếu yêu thích và có nhận định lạc quan vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư cá nhân với số vốn không quá dồi dào có thể cân nhắc hình thức đầu tư vào chứng chỉ quỹ REIT bên cạnh việc trực tiếp mua bất động sản, cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp bất động sản”, ông Đính cho hay.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, so với hình thức đầu tư trực tiếp, việc đầu tư vào REIT có thể khiến nhà đầu tư thu được tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, bỏ lỡ các cơn sốt của thị trường.

Tuy nhiên, điều đó cũng giúp khoản đầu tư của các cá nhân, với số vốn không dồi dào và kinh nghiệm ít ỏi, trở nên an toàn hơn, nhờ được các nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thay mặt để ra quyết định. REIT cũng có lợi thế đáng kể so với các khoản đầu tư trực tiếp vào bất động sản về tính thanh khoản.

So với trái phiếu bất động sản, REIT cũng có tính thanh khoản tốt hơn hẳn nhờ khả năng dễ dàng trao đổi trên thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, việc sở hữu chứng chỉ quỹ REIT không đồng nghĩa với việc sở hữu bất động sản. Nhà đầu tư chỉ có thể được chia lợi nhuận từ việc vận hành hay tăng giá của bất động sản đó.

Quan sát thị trường hiện nay có thể thấy, các dự án đại đô thị với diện tích từ 100ha trở lên được triển khai tại các quận, huyện xa trung tâm đang là nguồn cung chủ yếu cho thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản căn hộ.

Đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm.

Trong bối cảnh hạ tầng không ngừng được hoàn thiện, nhu cầu sống rộng rãi, thoáng đãng, hòa mình cùng thiên nhiên đang khiến cư dân các thành phố lớn có xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, thì dịch bệnh Covid-19 dường như càng thúc đẩy nhu cầu này diễn ra nhanh hơn khi con người dần trở nên ít đi lại và hạn chế giao tiếp xã hội. Ngôi nhà đủ rộng rãi, tiện nghi với các dịch vụ hoàn chỉnh không quá xa trở thành hình mẫu của một căn hộ điển hình, đặc biệt cho các hộ gia đình.

Tại TP.HCM, các dự án đại đô thị có diện tích trên 100ha hầu hết đều ở thành phố Thủ Đức, Nhà Bè hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai...

Tình hình tương tự tại Hà Nội, khi các dự án đại đô thị đang được định vị tại các huyện Gia Lâm, Đông Anh... hoặc tỉnh Hưng Yên, Hòa Bình, Vĩnh Phúc...

Khác với khái niệm cố hữu về một không gian sống rộng rãi, khoáng đạt, các đại đô thị mới được quy hoạch bằng cách “nén” cư dân trong một không gian đô thị phong phú, nhường diện tích cho các tiện ích khác như trường học, bệnh viện, bể bơi, thậm chí biển nhân tạo, khu vui chơi, đường giao thông...

Đại đô thị đang tái định hình không gian đô thị tại Việt Nam, nơi các dự án cũ thông thường là các khu đô thị ngổn ngang với các điều kiện hạ tầng cơ bản thiếu đồng bộ, nên vận hành thiếu hiệu quả.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Thư ký của VARS, ví von: “Nếu hình dung các luồng giao thông là các bình thông nhau, thì việc hình thành các khu đại đô thị là cách tạo thêm những nhánh rẽ mới, giảm áp lực đến các đường ống chính. Áp lực mà hệ thống giao thông đang phải chịu đến từ việc tổ chức hệ thống giao thông chưa thực sự thông minh, dẫn đến việc quá tải”.

Theo ông Thanh, mở rộng thành phố Hà Nội và TP.HCM cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm (đường cao tốc, cầu, cầu vượt, mở rộng các con đường hiện hữu...) đang tạo cơ hội cho nhà đầu tư phát triển các dự án đại đô thị.

Tuy nhiên, vấn đề thời gian cấp phép các dự án cũng như thủ tục phức tạp đối với các dự án bất động sản đang là một cản trở chính cho các chủ đầu tư trong ít nhất một năm tới.

Thị trường bán lẻ Việt Nam đang dần hồi phục, hứa hẹn tương lai tích cực cho bất động sản bán lẻ, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Tại thị trường Hà Nội, giá thuê mặt bằng tầng trệt trong quý 1.2022 tăng khoảng 5% so với quý trước với mức công suất thuê ổn định. TP.HCM tương tự với các khách thuê lớn đang dẫn dắt nhu cầu thị trường.

Trong một cuộc khảo sát tháng 11.2021 do CBRE tổ chức về nhu cầu mở rộng các cửa hàng của các nhãn hàng lớn tại châu Á trong năm 2022, có tới 65% các nhãn hàng được hỏi cho biết có nhu cầu mở thêm các cửa hàng, 50% cho biết muốn tìm các địa điểm tốt hơn. Quá nửa nhãn hàng được hỏi cho biết họ muốn tìm kiếm các trung tâm thương mại tại trung tâm các thành phố để mở cửa hàng, 48% cho biết có nhu cầu tìm địa điểm tại các trục đường chính.

Trên thực tế, sự trỗi dậy của ngành bán lẻ Việt Nam sau đại dịch không chỉ đến từ tăng trưởng thu nhập bình quân cũng như thu nhập khả dụng của người dân, mà còn ở việc dịch chuyển thói quen mua sắm.

Đây là cơ hội cho lĩnh vực bất động sản bán lẻ, nơi đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của người tiêu dùng, là điều mà thương mại điện tử và các hình thức mua sắm online không thể đáp ứng.

Trong khi nguồn cung tăng trưởng chậm trong ba năm qua, nhu cầu của các nhãn hàng, các thương hiệu lớn nhỏ đang không ngừng phục hồi sau dịch bệnh, mức giá cho thuê bất động sản bán lẻ, đặc biệt tại các trung tâm thương mại các thành phố lớn được dự báo sẽ tăng trưởng rõ rệt trong thời gian tới.

Tại TP.HCM, mức giá cho thuê mặt bằng dự kiến tăng trưởng 1,5-3,5% trong năm tới.

Hà Nội do mức ảnh hưởng bởi dịch bệnh chưa thực sự rõ rệt, mức tăng giá cho thuê mặt bằng được dự báo thấp hơn, ở vào khoảng 1-1,5%.