“Cơn khát” nhà giá rẻ sắp được giải toả?

Trên thực tế, không chỉ có Huy mà đa số những người lao động nhập cư có thu nhập trung bình đều ước mơ có một căn nhà để “an cư, lạc nghiệp”. Chỉ có điều không phải ai cũng may mắn như Huy.

Nhiều người hiện nay không dám nghĩ đến việc mua nhà ở xã hội. Nguyên nhân không chỉ vì tài chính eo hẹp, mà nguồn cung phân khúc này rất hiếm, thường trong trạng thái “cháy hàng”.

Khảo sát sơ bộ tại TP.HCM cho thấy giá bán nhà ở xã hội đã vượt mức 20 triệu đồng/m2, tương ứng mỗi căn nhà xã hội có giá khoảng 1-1,7 tỉ đồng. Chẳng hạn, dự án HQC Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức đang được chào bán với giá khoảng 32 triệu đồng/m2, dự án Topaz Home, quận 12 có giá bán 29-34 triệu đồng/m2.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân, với quy mô xây dựng khoảng 156.000 căn. Khoảng 400 dự án khác đang được triển khai, khi hoàn thành sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 455.000 căn.

Bộ Xây dựng đánh giá, với kết quả này việc phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp chưa đáp ứng nhu cầu rất lớn cùng như yêu cầu đặt ra. Do đó, trong thời gian tới việc phát triển nhà ở xã hội cần tập trung đẩy mạnh hơn.

Không chỉ nhà ở xã hội, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế. Bộ Xây dựng cho biết nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản.

Ngoài ra việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế.

Nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm nhiều nhất trong nửa đầu năm 2022, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này tương đối ít.

Cuộc đua xây dựng nhà ở xã hội thời gian gần đây đang bắt đầu “nóng” trở lại khi gói vay ưu đãi 15.000 tỉ đồng và gói hỗ trợ 2% lãi vay thương mại được tung ra trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội 2022-2023.

Gần đây thị trường đón nhận tin vui khi một số dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được khởi công. Chẳng hạn như ba dự án nhà ỏ xã hội tại TP Thủ Đức, huyện Bình Chánh, quy mô hơn 1.300 căn hộ. Nhiều doanh nghiệp cũng cho biết đang có kế hoạch đầu tư dự án nhà ở xã hội quy mô lớn.

Sau hơn 2 tháng công bố làm nhà xã hội có giá dưới 1 tỉ đồng/căn, Tập đoàn Vingroup đã động thổ dự án 3.500 căn đầu tiên tại Thanh Hóa và Quảng Trị. Đây là bước khởi động cho chiến lược phát triển nhà ở xã hội thương hiệu Happy Home của tập đoàn này nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở giá rẻ cho người lao động.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes, cho biết trong vòng 5 năm tới, Vinhomes đặt mục tiêu hoàn thành 500.000 căn nhà ở xã hội trên cả nước. Mức giá bán dự kiến từ 300-950 triệu đồng/căn. Các dự án này sẽ tọa lạc tại các vùng ven tỉnh, thành phố như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng... Trước mắt, Vinhomes sẽ triển khai dự án tại Hà Nội và TP.HCM.

Ngoài Vingroup, Công ty TNHH Hòa Bình cho biết đã thành lập doanh nghiệp thành viên để phát triển các dự án nhà xã hội tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều tỉnh, thành phố khác. Tại Hà Nội, doanh nghiệp sẽ triển khai xây dựng khu nhà ở xã hội tại 393 Lĩnh Nam, số 4-6-8 ngõ 321 Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai.

Tại Bình Dương, Tổng công ty Becamex IDC tổ chức lễ khánh thành khu nhà ở xã hội Định Hòa và động thổ các dự án nhà ở xã hội Becamex. Becamex IDC cho biết sẽ tiếp tục xây dựng 20.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn tiếp theo tại khu VietSing (TP.Thuận An); khu Định Hòa (TP.Thủ Dầu Một); khu Mỹ Phước (TX.Bến Cát); khu Bàu Bàng (huyện Bàu Bàng) với mức đầu tư khoảng 9.500 tỉ đồng, dự kiến đưa vào sử dụng đợt 1 vào cuối năm 2023.

Tại Hà Nam, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) tổ chức khởi công xây dựng dự án nhà ở xã hội tại phường Đồng Văn, thị xã Duy Tiên vào tháng 4 vừa qua. Dự án có tổng diện tích 4,9 ha, bao gồm 4 khối nhà cao 9 tầng, với 564 căn hộ và một số căn nhà ở thấp tầng.

Doanh nghiệp này đặt kế hoạch sẽ khởi công 5 dự án với tổng diện tích sàn hơn 230.000 m2, gần 2.500 căn hộ trong năm 2022, trong đó bao gồm cả dự án nhà ở xã hội Đồng Văn. HUD mục tiêu đến năm 2025 triển khai đạt mốc 1 triệu m2 sàn nhà ở xã hội.

Ngoài những doanh nghiệp kể trên, nhiều ông lớn trong ngành bất động sản như Tổng công ty Viglacera, Tập đoàn APEC, Tập đoàn Nam Long,… cũng tham gia và đề xuất làm nhà xã hội.

Tại hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp sáng ngày 1/8, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vinhomes Phạm Thiếu Hoa cho biết doanh nghiệp này đặt mục tiêu triển khai xây dựng 500.000 căn nhà ở xã hội giá rẻ trong 5 năm tới.

Để làm được như vậy, Chủ tịch HĐQT Vinhomes đề xuất chủ doanh nghiệp có đất hoặc thu mua đất làm nhà ở xã hội xin được cơ chế chỉ định thầu, chứ không đấu thầu, còn các chỉ tiêu do cơ quan nhà nước phê duyệt.

Liên quan đến vấn đề quy hoạch, ông Hoa cho rằng hiện nay tất cả đề án có nhà ở xã hội liên quan đến các chỉ tiêu mới về diện tích nhà ở xã hội từ 25-70 m2. Do vậy tất cả các đề án quy hoạch, quy hoạch chi tiết 1/500 phải điều chỉnh lại vì sẽ tăng chỉ tiêu dân số, tăng cả tiện ích xã hội, tiện ích hạ tầng xã hội,… Điều này dẫn đến phải điều chỉnh quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết, nhưng nếu làm sẽ rất lâu.

Vì vậy, doanh nghiệp đề nghị, song song với các địa phương điều chỉnh quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, cho phép doanh nghiệp tài trợ hoặc tham gia vào điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 các dự án nhà ở xã hội để đẩy nhanh tiến độ. Các chỉ tiêu, quy hoạch về dân số, hạ tầng do các cơ quan nhà nước phê duyệt, doanh nghiệp không tham gia.

“Qua thông tin của các sở, ngành, để phê duyệt một dự án nhà ở xã hội phải cần tối thiểu 600 ngày hoặc dài hơn”, ông Hoa nói và đề xuất được làm song song những bước như hồ sơ đấu thầu công khai, lựa chọn nhà đầu tư… Từ đó, có thể rút ngắn xuống từ 90 đến 120 ngày để các địa phương công bố các đề án, dự án nhà ở xã hội, các doanh nghiệp tham gia nộp hồ sơ.

Ông Dương Công Minh, Chủ tịch tập đoàn Him Lam, cho biết doanh nghiệp sẵn sàng đăng ký tham gia 75.000 căn hộ từ nay đến 2030. Đây là quỹ đất mà doanh nghiệp đã có nhưng quan trọng nhất là tháo gỡ khó khăn về thủ tục.

Theo ông Minh, doanh nghiệp này có hai dự án ở thương mại, theo đề nghị của Bộ Xây dựng chuyển thành nhà ở xã hội để lo cho người nghèo nhưng có một dự án tới năm năm, một dự án ba năm đến nay chưa hoàn thiện xong thủ tục. Từ nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội còn khó hơn thủ tục làm nhà ở thương mại.

“Rõ ràng, các doanh nghiệp đều có nghề, có nguồn lực dồi dào nhưng để làm được rất khó”, ông Minh nói.

Chủ tịch Tập đoàn Bitexco Vũ Quang Hội cũng cho rằng Chính phủ, Nhà nước khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội nhưng phải để doanh nghiệp thực thi một cách dễ dàng, không để họ phải qua nhiều đầu mối, đi gặp quá nhiều các cơ quan.

Ông Hội đề xuất Chính phủ nên nghiên cứu để đưa vào một đầu mối, chỉ một cơ quan đưa ra quyết định. Đã nằm ở trong khuôn đó rồi thì bất kỳ ai tham gia thực hiện cũng đều được hưởng chính sách đó.

Liên quan đến quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, Chủ tịch HĐQT Sun Group Đặng Minh Trường cho rằng trong trường hợp địa phương đã bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, thì các bộ ngành không cần bố trí thêm quỹ đất nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Với trường hợp này, doanh nghiệp được phép đóng tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% nhà ở xã hội. Đồng thời, phân quyền cho địa phương là cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Đến thời điểm hiện tại, Bình Dương được xem là một trong số ít các tỉnh triển khai khá thành công mô hình nhà ở xã hội.

Theo UBND tỉnh Bình Dương, sự phát triển của các khu, cụm công nghiệp kéo theo sự tập trung cư dân từ khắp mọi miền đất nước chuyển về sinh sống và làm việc tại Bình Dương ngày càng tăng. Chính vì vậy, nhu cầu về nhà ở tại thủ phủ khu công nghiệp này là rất lớn. Tuy nhiên, thực tế khả năng mua được căn nhà đối với nhiều người lao động còn khó khăn do nguồn thu nhập còn hạn chế.

Để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người lao động, trong giai đoạn 2016-2020, tỉnh Bình Dương đặt chỉ tiêu phấn đấu đạt 2 triệu m2 sàn để bán, cho thuê. Đến năm 2020, tỉnh đã kêu gọi, thu hút các nhà đầu tư xây dựng, đưa vào 1,8 triệu m2 sàn nhà ở.

Trong đó, doanh nghiệp phát triển mô hình phát triển nhà ở an sinh xã hội trên cơ sở quỹ đất đã được quy hoạch từ khi quy hoạch các khu công nghiệp, đưa vào sử dụng với giá bán ưu đãi phù hợp với thu nhập của người lao động (khoảng trên 100-160 triệu đồng/căn), kết hợp với chính sách hỗ trợ cho vay với lãi suất thấp để các đối tượng có khả năng tiếp cận.

Ngoài ra, trên địa bàn tỉnh hiện có 600.000 phòng trọ cho thuê, đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho 1.500.000 người. UBND tỉnh đã ban hành chỉ thị nhằm khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển phân khúc nhà ở cho thuê theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội, nhằm từng bước nâng cao chất lượng nhà ở cho người lao động.

Về quy hoạch định hướng phát triển nhà ở xã hội, tỉnh cũng đã quy hoạch để bố trí xây dựng nhà ở xã hội, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật bài bản.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, đánh giá dù chính quyền trung ương và địa phương đã nỗ lực đề ra nhiều chính sách, trợ cấp, ưu đãi nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, nguồn cung chưa bao giờ đuổi kịp nhu cầu thực tế.

Kết quả là phần lớn lao động nhập cư vẫn phải thuê nhà trọ chủ yếu do các hộ dân xung quanh khu công nghiệp đầu tư xây dựng, nên vấn đề an ninh, vệ sinh và chất lượng hạn chế. Một số người thậm chí không thể thuê gần nơi làm việc và phải di chuyển xa để đi làm hàng ngày, ảnh hưởng đến an sinh và năng suất lao động.

Ông Jackson cho rằng, để tháo nút thắt trong phát triển nhà ở xã hội cần một cách tiếp cận tổng thể và dài hạn để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở xã hội tại Việt Nam, và ví dụ điển hình là thành công về nhà ở xã hội của Singapore. Theo vị chuyên gia này, tuy mô hình phát triển nhà ở xã hội của Singapore không hoàn toàn phù hợp với Việt Nam, vẫn có những kinh nghiệm có thể học hỏi.

Chẳng hạn, ở Singapore có Cơ quan Phát triển Nhà ở xã hội (HDB). Cơ quan này có nhiệm vụ cung cấp nhà ở giá cả phải chăng cho người dân. Các căn hộ HDB được nhà nước cung cấp theo hợp đồng thuê 99 năm, khi hết thời hạn thuê, căn hộ sẽ được trả lại cho HDB để tái phát triển.

Người mua căn hộ HDB có thể tận dụng nguồn vay từ ngân hàng, vay từ HDB, trả bằng tiền mặt hoặc bằng nguồn vốn rút từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF).

Các cụm nhà ở HDB được phát triển chủ yếu dựa trên cách tiếp cận tạo ra nơi ăn chốn ở, nghĩa là xây dựng cộng đồng và môi trường sống chứ không chỉ tập trung vào số lượng căn hộ và giá bán.