Lãi suất vay mua nhà tăng lên 11–12% sau ưu đãi đang khiến nhiều người mua nhà cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Lãi suất tăng, người mua nhà thận trọng hơn
Theo tổng hợp của S&I Ratings, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của từng tổ chức so với thời điểm cuối năm 2025. Đồng thời, hệ thống ngân hàng được định hướng duy trì dư nợ cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.
S&I Ratings nhận định: “Sự gia tăng lãi suất cho vay bất động sản trong thời gian gần đây đã trở thành yếu tố then chốt khiến nhiều khách hàng vay mua nhà lập tức chịu áp lực tài chính cao hơn, kéo theo sự suy giảm rõ rệt trong cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu ở thực”.
Trong nửa đầu năm 2025, thị trường vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần như tức thì ở hầu hết các đợt mở bán mới, chủ yếu nhờ dòng tiền đầu cơ tận dụng kỳ vọng “lướt sóng” khi giá bất động sản tăng nhanh.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2025 và bước sang đầu năm 2026, khi lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi tăng lên khoảng 11–12%, bức tranh thị trường đã có sự thay đổi.
Theo S&I Ratings, tỷ lệ giao dịch bắt đầu giảm nhẹ, trong khi người mua để ở trở nên thận trọng hơn do chi phí vay tăng vượt ngưỡng chấp nhận. Điều này khiến thanh khoản thị trường giảm đáng kể, đặc biệt tại các dự án có giá bán tăng nhanh hoặc chất lượng không tương xứng với mức giá.
Trong bối cảnh lãi suất ở mức cao và tín dụng được kiểm soát chặt hơn, triển vọng năm 2026 khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động mới.
Đầu tư công và hạ tầng tạo lực đẩy mới
Dù thị trường đối mặt với nhiều thách thức từ lãi suất và tín dụng, đầu tư công được xem là một trong những động lực quan trọng giúp hỗ trợ thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
Trong giai đoạn 2026–2027, Chính phủ tiếp tục ưu tiên phát triển hạ tầng nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm và tái quy hoạch tại Hà Nội và TP.HCM được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể trong cấu trúc cung – cầu bất động sản.
Các tuyến giao thông mới giúp mở rộng không gian đô thị, thúc đẩy quá trình giãn dân ra khu vực ven đô và các đô thị vệ tinh.
Tại Hà Nội, những dự án như Vành đai 1 (Hoàng Cầu – Voi Phục), Vành đai 2,5 hay nghiên cứu mở rộng trục Lê Duẩn – Giải Phóng – Quốc lộ 1A được kỳ vọng sẽ cải thiện khả năng kết nối và nâng cao tính tiếp cận của các khu đô thị mới.
Trong khi đó, tại TP.HCM, các dự án như tuyến đường sắt Bến Thành – Cần Giờ và Vành đai 3 được đánh giá sẽ góp phần dịch chuyển nhu cầu nhà ở và bất động sản thương mại khỏi khu vực trung tâm – nơi nguồn cung hạn chế và giá đã ở mức cao – sang các khu vực mới có khả năng phát triển dự án quy mô lớn hơn.
Theo S&I Ratings, việc kết nối thuận tiện hơn giữa nơi ở và nơi làm việc sẽ gia tăng sức hấp dẫn của các khu vực dọc theo các trục hạ tầng mới, qua đó tái phân bổ nhu cầu trên thị trường.
Đáng chú ý, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) được kỳ vọng sẽ thúc đẩy giá trị bất động sản tại các khu vực vùng ven, đặc biệt là ngoài Vành đai 3, đồng thời khuyến khích phát triển các dự án đa chức năng.
Bên cạnh hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM, Hải Phòng đang dần nổi lên như một trung tâm công nghiệp và logistics quan trọng của miền Bắc.
Theo S&I Ratings, Hải Phòng là địa phương duy nhất tại miền Bắc sở hữu đầy đủ 5 phương thức vận tải gồm đường bộ, đường sắt, đường biển, hàng không và đường thủy nội địa. Điều này giúp thành phố đóng vai trò cửa ngõ giao thương của vùng Duyên hải Bắc Bộ và là điểm kết nối chiến lược giữa hai hành lang kinh tế Việt Nam – Trung Quốc.
Đặc biệt, Nghị quyết 226 của Quốc hội ban hành ngày 27/6/2025 cho phép Hải Phòng thí điểm cơ chế đặc thù, bao gồm phát triển khu thương mại tự do tích hợp khu phi thuế quan, khu công nghiệp công nghệ cao, trung tâm logistics, tài chính – thương mại và nghiên cứu phát triển.
Tháng 10/2025, thành phố đã quyết định thành lập Khu thương mại tự do Hải Phòng với quy mô khoảng 6.292 ha, bố trí tại nhiều vị trí gắn với Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải và Khu kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng.
Doanh nghiệp bất động sản vay để triển khai dự án lớn
Trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn gia tăng sử dụng vốn vay nhằm chuẩn bị nguồn lực cho các dự án quy mô lớn trong giai đoạn 2026–2028.
Theo S&I Ratings, Vingroup đang triển khai các dự án đô thị lớn như khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh với tổng mức đầu tư khoảng 456,6 nghìn tỷ đồng và Vinhomes Green Paradise Cần Giờ khoảng 217 nghìn tỷ đồng, đòi hỏi nhu cầu huy động vốn dài hạn rất lớn.
Tương tự, Sun Group cũng đang đầu tư vào nhiều tổ hợp đô thị – du lịch – giải trí quy mô lớn như Bắc Ninh – Suối Mơ (khoảng 52 nghìn tỷ đồng) và Đà Nẵng Downtown (khoảng 79,8 nghìn tỷ đồng).
Ngoài ra, nhiều dự án khu đô thị lớn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, như Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ (1.625 ha), các dự án Đông Nam Dung Quất tại Quảng Ngãi hay các khu đô thị mới tại TP.HCM như Tân An 1A, Tân An 1B và khu phía Bắc đường Vành đai 4.
Trái phiếu đáo hạn tăng, doanh nghiệp bất động sản đứng trước thách thức vốn
Một thách thức đáng chú ý khác đối với ngành bất động sản là áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2026.
S&I Ratings dự báo giá trị trái phiếu đáo hạn sẽ tăng mạnh vào quý II và quý IV/2026, trong đó doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Đồng thời, khả năng huy động vốn mới thông qua kênh trái phiếu và tín dụng ngân hàng được dự báo sẽ tiếp tục bị siết chặt cả về tiêu chí xét duyệt lẫn chi phí vốn.
Đáng chú ý, tất cả các đợt phát hành trái phiếu ra công chúng đều phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm, trong khi lãi suất phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong quý I đã lên tới khoảng 13,5%.
Theo S&I Ratings, khả năng tiếp cận vốn của ngành bất động sản trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ kém thuận lợi hơn so với năm 2025, khiến các doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, mức đòn bẩy cao hoặc danh mục dự án kém thanh khoản đối mặt với rủi ro lớn hơn.
Diễn biến này cũng có thể tạo ra quá trình sàng lọc tự nhiên trong ngành, khi các chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt và dự án đáp ứng nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội phát triển hơn trong chu kỳ mới của thị trường.
