Khi thực hiện phân tích bất động sản, bạn nên tìm kiếm những tài sản đạt được ba yếu tố sau:
1. Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư càng cao càng tốt
Trong tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư, khi bạn thực hiện đầu tư có nghĩa là bạn đang sử dụng một phần số tiền có thể kiếm được trong tương lai từ tài sản đó. Mục tiêu của bạn là cố gắng tăng số tiền có thể kiếm được thông qua bất động sản của mình. Do đó, bạn cần mua một tài sản tạo ra dòng tiền dương.
Dòng tiền chính là cái mà bạn nhận được sau khi lấy tổng thu nhập từ cho thuê tài sản trừ đi các chi phí (khoản thanh toán thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm, sửa chữa,....). Một bất động sản được xác định là khoản đầu tư tốt hi mang lại cho nhà đầu tư dòng tiền dương.
2. Mức độ chấp nhận rủi ro đầu tư phù hợp
Bản thân khái niệm đầu tư bất động sản đã mang tính rủi ro, nhưng có một số chiến lược đầu tư và tài sản đầu tư có rủi ro thấp hơn phần còn lại. Thông thường, chiến lược cho thuê bất động sản sẽ tiềm ẩn rủi ro thấp hơn nhiều so với chiến lược “mua đi bán lại”. Bên cạnh đó, việc đầu tư vào nhà ở hoặc văn phòng cũng tiềm ẩn rủi ro thấp hơn so với đầu tư vào đất nền. Tuy nhiên, chiến lược “mua đi bán lại” thường mang lại lợi nhuận lớn hơn đáng kể so với chiến lược cho thuê. Đầu tư đất nền cũng sẽ mang lại lợi tức đầu tư lớn hơn nhiều so với nhà ở hay văn phòng. Tất nhiên, dù là bạn lựa chọn chiến lược đầu tư hay loại tài sản nào thì bạn cũng phải thực hiện phân tích đầu tư và thẩm định thích hợp để chắc chắn rằng bạn đang chọn một phương án phù hợp với mục tiêu và tình hình tài chính của bản thân.
3. Tốn ít thời gian và chi phí quản lý tài sản
Cơ hội đầu tư bất động sản tốt nhất là những tài sản không cần quá nhiều thời gian và chi phí để quản lý. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc phần lớn vào quá trình bạn sàng lọc người thuê đối với chiến lược cho thuê tài sản, cũng như việc bạn điều hướng quá trình sửa chữa và bán lại đối với chiến lược “mua đi bán lại”.
Trên đây là 3 dấu hiệu để bạn nhận biết cơ hội đầu tư bất động sản tốt nhất, nhưng làm thế nào để bạn tìm kiếm được tài sản hội tụ đủ cả 3 yếu tố này? Câu trả lời là bạn sẽ phải dành thời gian và công sức để nghiên cứu và tìm kiếm tất cả thông tin giúp bạn đưa ra lựa chọn đầu tư đúng đắn. Những thông tin đó bao gồm:
- Xác định xu hướng thị trường:
Đầu tiên, bạn cần xác định thời điểm đầu tư bất động sản tốt nhất và các khu vực nên đầu tư. Cơ hội đầu tư bất động sản tốt nhất sẽ nằm ở khu vực dễ tăng trưởng, cả về việc làm và dân số. Bạn sẽ phải nghiên cứu các khu vực khác nhau và để mắt đến các kế hoạch xây dựng mới, đường cao tốc mới hoặc các trung tâm thương mại mới.
Hãy nhớ rằng, đầu tư là một hoạt động kinh doanh. Do đó, là một nhà đầu tư, bạn phải xem xét những khu vực mà phần lớn người thuê hoặc người mua nhà muốn sống. Đó có thể là các khu đô thị gần trung tâm thành phố, nơi có nhiều trường học, cơ sở y tế và có mạng lưới giao thông thuận lợi.
- Xác định người thuê hoặc người mua tiềm năng của bạn:
Một yếu tố quan trọng khác đó là xác định đối tượng mà bạn sẽ cho thuê hoặc bán tài sản. Chẳng hạn, nếu người thuê nhà tiềm năng của bạn là sinh viên, thì việc đầu tư vào bất động sản xung quanh các trường đại học là lựa chọn tốt nhất. Những loại bất động sản này không chỉ có nhu cầu cao mà còn không cần nhiều công sức cải tạo hay bảo trì do nhu cầu của người thuê: sinh viên không quá kén chọn hoặc yêu cầu cao về điều kiện không gian sống. Một tài sản đầu tư mà bạn không cần phải bỏ nhiều công sức và vốn đầu tư sẽ là một khoản đầu tư tuyệt vời.
- Tìm kiếm tài sản bị phát mại:
Hãy cân nhắc tìm kiếm các tài sản do ngân hàng phát mại do chủ sở hữu không thể thanh toán thế chấp. Lý do là vì các ngân hàng thường không muốn quản lý tài sản, vì vậy họ có thể đưa ra những mức giá ưu đãi để bán tài sản nhanh chóng.
- Quy tắc 2%:
Bạn cũng cần xem xét kỹ hơn các số liệu để đảm bảo có được giao dịch tốt nhất có thể. Một quy tắc đơn giản để bạn bắt đầu tính toán là quy tắc 2%: tổng thu nhập cho thuê hàng tháng phải bằng ít nhất 2% giá nhà.
- Tỷ suất vốn hóa:
Tỷ suất vốn hóa được tính bằng cách chia thu nhập ròng hàng năm của bạn (trừ chi phí, không bao gồm thanh toán thế chấp) cho giá mua. Một bất động sản đầu tư có thể mang lại cho bạn tỷ suất vốn hóa khoảng 10% là một khoản đầu tư tuyệt vời.
Tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản tốt nhất không phải là một nhiệm vụ bất khả thi. Nếu bạn dành thời gian thực hiện nghiên cứu kỹ lưỡng và lưu ý những khía cạnh được đề cập ở trên, chắc chắn bạn sẽ tìm được các cơ hội đầu tư tốt nhất hiện có.
Nguyễn Hoàng
