Ngày 21/6, Quốc hội dành cả ngày để thảo luận về dự án Luật Đất đai sửa đổi. Tại phiên thảo luận, đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) quan tâm đến quy định tại điểm d, khoản 3, điều 159 của dự thảo về bảng giá đất được áp dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
Theo ông Hiếu, đây là nội dung mới so với Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, mà theo như giải trình là nhằm hướng đến hai mục tiêu.
Thứ nhất, để tạo không gian, khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng. Thứ hai để chống thất thu thuế vào thời điểm bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường.
Tuy nhiên, theo đại biểu quy định này còn tồn tại một số vấn đề. Thứ nhất, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân mà không đề cập đến giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng đồng nghĩa với việc cho phép hộ gia đình, người dân được phép tuỳ nghi ghi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên hợp đồng. Điều này sẽ không bảo đảm cho việc khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng bởi vì rất có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng.
Chẳng hạn như việc cố tình tạo ra hàng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản hoặc là thực hiện hành vi rửa tiền,…
Trong khi đó, giá đất quy định tại điểm a, khoản 3, điều 158 của Dự thảo lại khẳng định, giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là “thông tin đầu vào quan trọng” để tiến hành định giá đất.
Vì vậy, việc kê khai không đúng giá trên hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác, sẽ dẫn đến việc định giá để xây dựng bảng giá đất cũng sẽ không chính xác. Điều đó có nghĩa là mục tiêu đặt ra của chính sách này có khả năng là không đạt được.
Ngoài ra theo ông Hiếu, cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất như trong dự thảo cũng chưa đúng với bản chất của thuế thu nhập cá nhân. Giá trên bảng giá đất không phản ánh thu nhập của hộ gia đình, cá nhân, có trường hợp việc tính giá như vậy còn thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua, bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế.
Từ những vấn đề trên, đại biểu Hoàng Minh Hiếu kiến nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu để sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân để vừa khuyến khích người dân khi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng và tính đúng thuế thu nhập cá nhân.
“Theo đó, cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Đây là phương án vừa phản ánh đúng bản chất của thuế thu nhập cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế”, đại biểu kiến nghị.
Khi áp dụng biện pháp này, các bên liên quan sẽ có động lực để ghi đúng giá trên hợp đồng chuyển nhượng để không bị thiệt thòi trong việc tính thuế.
Cụ thể, người mua sẽ không chấp nhận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán thực tế, vì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ khi chuyển nhượng lại bất động sản đã mua.
Theo ông Hiếu, trước đây chúng ta lo ngại áp dụng biện pháp này sẽ có những khó khăn trong việc xác định giá mua, giá bán do không có dữ liệu cụ thể ở những thời điểm khác nhau. Tuy nhiên trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội như hiện nay thì yêu cầu này hoàn toàn có thể làm được.
Xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan
Về các phương pháp định giá đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu bày tỏ đồng ý với việc dự thảo Luật đã tiếp thu, bổ sung quy định về các phương pháp sử dụng để định giá đất tại khoản 4 Điều 188.
Tuy nhiên, quy định tại dự thảo lại là chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể. Chẳng hạn như là việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tức là phương pháp “hệ số K” có ưu điểm là dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ.
Việc này góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đã nhận định đây là một phương pháp định giá đặc thù, riêng có của Việt Nam.
Việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường.
Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định như là trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.
Đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu để có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật này.
Nguyễn Hoàng
