Hướng dẫn thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng

Vậy để được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng cần đáp ứng những điều kiện gì? Người vay vốn cần thực hiện thủ tục ra sao? Loại đất nào được thế chấp? Loại đất nào không được thế chấp?... Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những thắc mắc đó

1. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Thế chấp quyền sử dụng đất là thuật ngữ quen thuộc đối với người sử dụng đất. Đó là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Theo Luật đất đai năm 1993, cá nhân, hộ gia đình được giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng các loại đất này tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất; hoặc do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất ở với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai của năm 1998; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai của năm 2001 bổ sung các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất và tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

Tổ chức nhận thế chấp quyền sử dụng đất cũng được mở rộng. Cụ thể, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập; các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước và tại các tổ chức tín dụng khác được phép hoạt động tại Việt Nam.

2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Điều 7, Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng nêu rõ, để được vay vốn tại ngân hàng thông qua hình thức thế chấp quyền sử dụng đất thì người vay vốn cần đáp ứng đủ các điều kiện sau.

• Điều kiện về tài sản khi thế chấp quyền sử dụng đất 

Căn cứ theo Khoản 1, Điều 168, và Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để quyền sử dụng đất có thể mang đi thế chấp vay vốn tại ngân hàng gồm:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

- Đất trong thời hạn sử dụng;

- Đất không có tranh chấp;

- Đất không trong tình trạng bị kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án.

• Điều kiện về người vay vốn khi thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Điều 7, Thông tư 39 năm 2016 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, để được ngân hàng duyệt khoản vay sau khi người vay đăng ký thế chấp, ngoài điều kiện về tài sản, người vay còn phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Người vay là cá nhân trong độ tuổi từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hoặc từ 15 tuổi đến chưa đến đủ 18 tuổi và không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự.

- Người vay là pháp nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự.

- Mục đích vay vốn là hợp pháp.

- Người vay phải có phương án sử dụng vốn phải khả thi.

- Người vay phải đảm bảo khả năng tài chính để trả các khoản nợ đã vay của ngân hàng.

Như vậy, khi vay vốn ngân hàng bằng hình thức thế chấp quyền sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện về tài sản cũng như điều kiện về người vay vốn nêu trên.

Do đó, khi vay vốn bằng hình thức thế chấp quyền sử dụng đất thì cả điều kiện về tài sản và điều kiện về người vay đều phải đáp ứng điều kiện của ngân hàng.

3. Loại đất nào được thế chấp vay vốn ngân hàng?

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, không phải loại đất nào cũng được thế chấp để vay vốn ngân hàng. Chỉ có một số loại đất được thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ khoản vay.

Cụ thể, Khoản 1, Điều 179, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, nếu đáp ứng đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng, cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng đối với các loại đất sau.

- Đất được nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho.

- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (đất ở).

- Sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Luật Đất đai năm 2013.

- Đất nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất.

- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với thửa đất xác định.

- Đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Các trường hợp cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê gồm

+ Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản.

+ Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

+ Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

+ Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129, Luật Đất đai năm 2013.

4. Loại đất nào không được thế chấp quyền sử dụng đất?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, có 6 trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng, cụ thể như sau:

• Trường hợp 1: Không đủ điều kiện thế chấp (đã nêu ở phần trên). 

Nếu thiếu một trong những điều kiện trên sẽ không đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.

• Trường hợp 2: Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai

 Điều 8, Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ gồm:

"1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;

2. Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;

3. Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;

4. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.".

Còn theo quy định tại Khoản 4, Điều 10, Nghị định Nghị định 21/2021/NĐ-CP, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được sử dụng để thế chấp vay vốn ngân hàng.

• Trường hợp 3: Đất thuê trả tiền hàng năm

Người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không có một số quyền như không được thế chấp quyền sử dụng đất, không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

• Trường hợp 4: Quản lý di sản là quyền sử dụng đất

Theo điểm b, Điều 617, Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra. Nghĩa vụ của người quản lý di sản là "bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.".

• Trường hợp 5: Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư

Căn cứ theo Khoản 2, Điều 181, Luật Đất đai năm 2013, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất và không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

• Trường hợp 5: Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng.

Theo Khoản 1, Điều 156, Luật Đất đai năm 2013, đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay gồm:

- Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.

- Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay.

- Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay.

- Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay.

Cá nhân, tổ chức sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp quyền sử dụng đất.

5. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng

Hồ sơ, trình tự thủ tục thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng như sau:

• Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

- Đơn đề nghị vay vốn theo mẫu của ngân hàng. 

- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn; sổ hộ khẩu/sổ tạm trú/xác nhận cư trú; đăng ký kết hôn/xác nhận độc thân/quyết định hoặc bản án ly hôn... của người vay.

- Giấy tờ chứng minh thu nhập hàng tháng của người vay, cụ thể là giấy xác nhận thu nhập có chữ ký của người sử dụng lao động, sổ tiết kiệm, các tài sản hiện có khác ngoài tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

- Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất được dùng để thế chấp:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)
+ Biên bản bàn giao, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người vay với chủ đầu tư...

- Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn của người vay

+ Vay mua nhà thì cần có hợp đồng mua nhà,
+ Vay mua ô tô cần có hợp đồng mua bán xe ô tô,
+ Vay để sửa chữa nhà ở cần có giấy phép xây dựng...

- Các loại giấy tờ khác theo yêu cầu của từng ngân hàng.

• Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

Bước 1: Nộp hồ sơ vay vốn tại ngân hàng.

Bước 2: Ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng hoặc các giấy tờ hợp pháp khác để xác định tính xác thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất.

Bước 3: Bộ phận thẩm định kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản. Cùng với đó, kiểm tra các thông tin về tài sản, công việc, nguồn thu, mục đích vay… Sau khi xác định được giá trị của tài sản thế chấp, ngân hàng sẽ quyết định khách hàng được vay tối đa bao nhiêu tiền dựa trên giá trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Bước 4: Duyệt khoản vay, lập ký Hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp. Sau khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng, ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân theo quy định.

6. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất sau bao lâu được giải ngân?

Sau khi công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người vay hoặc nhân viên ngân hàng sẽ phải thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền để được giải ngân khoản vay.

Sau khi nhận được kết quả đăng ký thế chấp của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, ngân hàng sẽ thực hiện các thủ tục phê duyệt hồ sơ vay vốn của khách hàng. Từng ngân hàng sẽ có quy định cụ thể về thời gian giải ngân.

Trên đây là tổng hợp các quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng và hồ sơ, trình tự thủ tục thế chấp đất tại ngân hàng. Người sử dụng đất có nhu cầu thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng cần nắm rõ các quy định liên quan để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.