Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản đã quy định chế tài đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư không đúng mục đích. Quy định này không cấm việc chủ sở hữu cho người khác thuê căn hộ. Yếu tố cần xác định là căn hộ sau khi cho thuê được sử dụng vào mục đích gì.
Cho thuê để ở được loại trừ
Theo điểm d khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở bị phạt tiền từ 100 - 130 triệu đồng, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Pháp luật phân biệt giữa việc chuyển giao quyền sử dụng căn hộ thông qua hợp đồng thuê và mục đích mà căn hộ được sử dụng trên thực tế. Trường hợp chủ sở hữu cho cá nhân, hộ gia đình thuê căn hộ và căn hộ vẫn được sử dụng để ở thì không thuộc hành vi được mô tả tại điểm d khoản 3 Điều 62. Nếu căn hộ được đưa vào sử dụng cho mục đích không phải để ở thì mới đặt ra việc xem xét hành vi vi phạm theo quy định này.
Không đồng nhất căn hộ với phần diện tích kinh doanh trong nhà chung cư
Một điểm khác cần phân biệt là căn hộ chung cư để ở và những phần diện tích được thiết kế cho mục đích khác trong nhà chung cư hỗn hợp.
Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc sử dụng hỗn hợp. Với nhà chung cư hỗn hợp, ngoài căn hộ để ở còn có thể có phần diện tích được thiết kế, phê duyệt cho hoạt động thương mại, dịch vụ, văn phòng và các công năng khác theo quy định. Do đó, việc trong cùng một tòa nhà có hoạt động kinh doanh không đồng nghĩa mọi hoạt động đó đều diễn ra trong căn hộ để ở và cũng không thể từ đó kết luận căn hộ được phép chuyển sang công năng kinh doanh.
Khi xem xét một trường hợp cụ thể, cần xác định phần diện tích đang được sử dụng là căn hộ để ở hay diện tích có công năng khác theo hồ sơ, thiết kế được phê duyệt. Đây là cơ sở quan trọng để đối chiếu với hành vi tại Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP.
Sai mục đích không chỉ đối diện với tiền phạt
Nghị định 339/2026/NĐ-CP không chỉ đặt ra chế tài bằng tiền. Đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở thuộc điểm d khoản 3 Điều 62, quy định về biện pháp khắc phục hậu quả còn yêu cầu buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở. Khi xác định việc cho thuê căn hộ có thuộc trường hợp vi phạm hay không, câu hỏi trọng tâm không phải là “căn hộ có được cho thuê hay không”, mà là “căn hộ được cho thuê để làm gì”. Nếu cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, trường hợp này đã được Nghị định 339/2026/NĐ-CP loại trừ. Nếu căn hộ để ở được đưa vào sử dụng cho mục đích khác, chủ thể liên quan có thể bị xem xét xử phạt và phải khôi phục việc sử dụng căn hộ đúng mục đích. Quy định này vừa bảo đảm quyền cho thuê tài sản của chủ sở hữu, vừa duy trì yêu cầu sử dụng căn hộ đúng công năng, tránh việc đánh đồng cho thuê căn hộ với sử dụng căn hộ sai mục đích.
