Sai từ gốc pháp lý dự án lại thể để người dân gánh hậu quả
Thông báo kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ không chỉ chỉ ra khoảng trống trong quản lý nhà nước, mà còn đặt ra trực diện vấn đề trách nhiệm thực hiện pháp luật của các chủ đầu tư, doanh nghiệp trong quá trình triển khai dự án nhà ở, khu đô thị. Ở đây, sai phạm không dừng ở thủ tục hành chính, mà kéo dài từ lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, cho thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính đến cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Một khi chủ đầu tư không tuân thủ đầy đủ pháp luật về đất đai, hệ quả cuối cùng thường dồn lên vai người dân và ngân sách nhà nước.
Kết luận thanh tra nêu rõ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tại các dự án khu đô thị, nhà ở thấp tầng gặp khó khăn chủ yếu do chính các chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng trong quá trình thực hiện dự án. Đáng chú ý hơn, Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại 5 dự án khi vi phạm của chủ đầu tư chưa được cơ quan có thẩm quyền xử lý dứt điểm theo chỉ đạo trước đó của Chính phủ và chưa bảo đảm yêu cầu của Luật Đất đai 2013. Điều đó cho thấy, ở nhiều dự án, sai phạm của chủ đầu tư không chỉ làm méo mó trật tự pháp lý của dự án mà còn trực tiếp treo quyền tài sản hợp pháp của người mua nhà.
Ở nhóm dự án bị thanh tra trực tiếp, Thanh tra Chính phủ xác định có 8/23 dự án có thiếu sót, vi phạm trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận. Những dự án này gồm: Chelsea Residences; Khu đô thị mới Hạ Đình; Trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp và nhà ở cao tầng tại xã Tứ Hiệp; Ho Guom Plaza; Tòa nhà hỗn hợp Đài PTTH Hà Nội; Khu đô thị Văn Khê mở rộng; Tổ hợp thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp, nhà ở thấp tầng tại phường La Khê và Dương Nội; Khu nhà ở Phú Mỹ. Các sai phạm bị chỉ ra khá cụ thể: chưa ký hợp đồng thuê đất, chưa phê duyệt đơn giá thuê đất, chưa ký phụ lục xác định lại đơn giá sau chu kỳ ổn định, xác định cơ cấu đất sử dụng chưa chính xác, sai lệch diện tích trong quyết định giao đất so với quy hoạch chi tiết, chưa cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư và người nhận chuyển nhượng, thậm chí có trường hợp bàn giao mốc giới trên thực địa khi dự án đã hoàn thành đầu tư xây dựng. Đây là nhóm sai phạm đòi hỏi phải xử lý đến nơi đến chốn, bởi nó liên quan trực tiếp đến tính hợp pháp của dự án và quyền lợi của bên mua.
Không dừng lại ở đó, Thanh tra Chính phủ còn chỉ rõ vi phạm ngay từ khâu lựa chọn chủ đầu tư gắn với quyền sử dụng đất. Dự án Làng Việt kiều Châu Âu bị nêu là trường hợp thực hiện không qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Tháp D25 Cầu Giấy, Tòa nhà hỗn hợp Đài PTTH Hà Nội, Ho Guom Plaza bị xác định là các trường hợp không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Riêng Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở cao tầng tại số 1 phố Giáp Nhị bị nêu ở sai phạm quyết định chủ trương đầu tư không đúng thẩm quyền. Những sai phạm này cho thấy một thực tế đáng lo ngại: nếu ngay từ đầu, việc lựa chọn chủ đầu tư và xác lập cơ sở pháp lý về đất đai đã không chuẩn xác, thì toàn bộ quá trình triển khai sau đó rất dễ phát sinh hệ lụy dây chuyền.
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không thể là “khoảng mờ” cho doanh nghiệp trục lợi
Một trong những nội dung nghiêm trọng nhất được kết luận thanh tra chỉ ra là nghĩa vụ tài chính về đất đai. Có tới 21/23 dự án được thanh tra trực tiếp có hạn chế, thiếu sót, vi phạm trong xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Những lỗi bị nêu gồm: áp dụng chưa đúng phương pháp xác định giá đất; phân tích, lựa chọn tài sản so sánh chưa đúng nguyên tắc; xác định doanh thu, chi phí chưa đủ cơ sở; xác định thời điểm định giá chưa đúng quy định; chưa xác định lại tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch làm thay đổi chỉ tiêu quy hoạch; chưa xác định bổ sung tiền sử dụng đất khi diện tích căn hộ chuyển nhượng thực tế tăng hoặc diện tích sàn thực tế thấp hơn phương án tính ban đầu. Đây là nhóm sai phạm có nguy cơ tác động trực tiếp đến thu ngân sách nhà nước, nên không thể xử lý theo lối chiếu lệ.
Kết luận thanh tra cũng chỉ ra rõ những dự án phải rà soát, xác định lại nghĩa vụ tài chính. Green Little Town và Ho Guom Plaza phải khẩn trương xác định lại tiền sử dụng đất do có điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch. Tòa nhà hỗn hợp Đài PTTH Hà Nội và Làng Việt kiều Châu Âu tại quận Hà Đông phải xác định bổ sung tiền sử dụng đất do diện tích chuyển nhượng thực tế lớn hơn diện tích đã được cơ quan chức năng dùng để tính nghĩa vụ tài chính. Cùng với đó, Thanh tra yêu cầu rà soát, xử lý khoản chi phí kiểm định chất lượng, chứng nhận phù hợp chất lượng công trình, quan trắc lún nghiêng, đánh giá tác động môi trường… đã tính bằng 1% chi phí xây dựng theo thực tế, phần chênh lệch phải thu hồi về ngân sách nhà nước.
Đặc biệt, đối với Khu đô thị Văn Khê mở rộng (Usilk City), kết luận thanh tra nêu đích danh Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long được giao làm chủ đầu tư khi không bảo đảm năng lực tài chính theo quy định. Nghiêm trọng hơn, chủ đầu tư đã ký các hợp đồng chuyển nhượng, bán nhà, vay vốn, phát hành trái phiếu… thu về tổng số tiền 8.456 tỷ đồng nhưng đã sử dụng 5.302 tỷ đồng cho các dự án khác, mục đích khác, dẫn đến dự án thiếu vốn đầu tư, thi công chậm tiến độ, chưa bàn giao được trên 750 căn hộ cho khách hàng, làm phát sinh khiếu kiện và gây lãng phí đất đai. Với trường hợp này, Thanh tra Chính phủ nêu rõ cần chuyển cơ quan điều tra để xem xét, xử lý tiếp. Đây là chi tiết cho thấy khi chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ pháp lý và tài chính, hậu quả không còn là vi phạm hành chính đơn thuần, mà có thể dẫn tới dấu hiệu phải xem xét ở cấp độ nghiêm khắc hơn theo quy định pháp luật.
Ngoài nhóm sai phạm về định giá và tài chính, Thanh tra Chính phủ còn chỉ rõ 2/23 dự án còn nợ tiền sử dụng đất, gồm Khu nhà ở thấp tầng Nam Thanh và Khu đô thị Văn Khê mở rộng; đồng thời 5/23 dự án chậm tiến độ so với phê duyệt, gồm Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2; Khu đô thị mới Hạ Đình; Trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp và nhà ở cao tầng tại xã Tứ Hiệp; Khu đô thị Văn Khê mở rộng; Khu nhà ở Phú Mỹ. Đây là những biểu hiện rất rõ của việc doanh nghiệp, chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm pháp lý và trách nhiệm tài chính gắn với đất đai được Nhà nước giao.
Từ kết luận thanh tra có thể thấy rõ một nguyên tắc không thể đảo ngược với doanh nghiệp được giao đất, thuê đất để triển khai dự án thì đồng thời phải gánh đầy đủ trách nhiệm tuân thủ pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và tài chính. Mọi vi phạm ở các khâu giao đất, thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính, cấp giấy chứng nhận đều phải được rà soát, xử lý đúng quy định; trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự thì phải chuyển cơ quan điều tra. Chỉ khi xử lý nghiêm trách nhiệm của chủ đầu tư và doanh nghiệp vi phạm, pháp luật mới được thực thi đến cùng, nguồn lực đất đai mới không bị thất thoát và quyền lợi chính đáng của người dân mới được bảo đảm thực chất.
