Lượng cung và giao dịch thấp kỉ lục
Báo cáo thị trường nửa đầu năm 2022 đã phác thảo bức tranh thị trường trong 5 năm gần đây. Lượng cung và giao dịch thị trường trong 5 năm vừa qua liên tục giảm. Cụ thể, năm 2018, lượng cung toàn thị trường là 174.504 căn, giao dịch thành công đạt 112.502. Năm 2019, lượng cung toàn thị trường giảm 1/3, còn 107.596 căn, giao dịch cũng chỉ còn 73.028. Sang năm 2020, lượng cung tiếp tục giảm, chỉ còn 94.334 căn, giao dịch tiếp tục giảm, chỉ đạt 34.085. Nguồn cung thị trường vẫn không được cải thiện trong 2 năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022. Cụ thể, năm 2021, lượng cung toàn thị trường đạt 53.765 căn, giao dịch chỉ có 27.634 căn. Tính đến hết 6 tháng đầu năm 2022, lượng cung toàn thị trường giảm thấp kỉ lục chỉ còn 22.769, bằng 1/7 so với năm 2018 và tổng lượng giao dịch chỉ còn 11.592, bằng khoảng 1/10 so với năm 2018.
Nhận định về những con số thấp kỉ lục của nửa đầu năm 2022, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết lạm phát đang phủ bóng đen lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, kéo theo thanh khoản giảm rõ rệt. Ngoài ra, chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung đang làm cho tổng nguồn cung trên thị trường sụt giảm mạnh. Nguồn cung giảm trong khi nguồn cầu vẫn tăng khiến giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Ngoài ra, trước đó, dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Trong khi đó, các kênh huy động vốn trên thị trường yếu và thiếu khiến nhà đầu tư dần mất niềm tin. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà thực tế có nhu cầu rất cao này, khiến thanh khoản thị trường càng giảm mạnh, dù giá vẫn neo cao.
Thị trường đang trải qua thời kỳ tái cân bằng?
Ông Đính cho biết hàng loạt những vướng mắc trên, nếu không được tháo gỡ, có thể đến một giai đoạn, thị trường rơi vào cảnh đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường được diễn ra.
Dự báo về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết giá nhà sẽ tiếp tục chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản thị trương sẽ tiếp tục giảm. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.
Ông Đính cũng kiến nghị các nhà đầu tư cần sử dụng vốn minh bạch, hiệu quả, không nên tham gia vào vòng xoáy của các cơn sốt đất. Các sàn giao dịch cần nghiêm túc thực hiện vai trò của mình. Nhà nước cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi luật để tạo ra một hành lang thông thoáng. Việc kiểm soát dòng tiền phải cân đối với việc hỗ trợ các loại hình có lợi cho hoạt động kinh tế tích cực (nhà ở xã hội, du lịch). Nhà nước nên tạo hành lang thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu, các quỹ đầu tư tín thác… để đa dạng hoá nguốn vốn. Bên cạnh đó, nhà nước cần có các biện pháp kiểm soát thích ứng lạm phát.
Cơ hội thị trường còn rất lớn bởi mức độ đô thị hóa của Việt Nam vẫn ở mức thấp và đang diễn ra mạnh mẽ. Nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao, hạ tầng cơ bản còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng. Hiện số dân đô thị Việt Nam là 44 triệu người, chiếm 45% dân số với 862 đô thị. Năm 2025 dự báo tăng lên 52 triệu người, chiếm 50% dân số, với khoảng 1.000 đô thị. Dự báo giai đoạn 2050-2070, tỉ lệ dân đô thị sẽ đạt tới 70-75%. Hạ tầng cũng đang trong quá trình phát triển. Cụ thể, giai đoạn 2020 –2030, nhu cầu đất xây dựng đô thị của Việt Nam là khỏang 400.000 ha năm 2020, dự đoán lên 450.000 ha vào năm 2025. Diện tích đất đô thị trung bình là 85-90 m2/người. Nhà ở đô thị bình quân đạt trên 15-20 m2/người, đường quốc lộ tăng thêm 5.000km, đường cao tốc tăng hơn 4 lần, từ 1.163km lên 5.000km, thêm 6 sân bay và 1 cảng biển quốc tế.
Nguyễn Hoàng
