Đây là nội dung quan trọng được quy định tại khoản 3 Điều 15 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, nhằm thích ứng với mô hình tổ chức chính quyền địa phương mới gồm hai cấp (tỉnh và xã).
Thẩm quyền hiện hành: UBND cấp huyện, Tòa án hoặc trọng tài
Theo quy định tại khoản 4 Điều 194 Luật Nhà ở năm 2023, các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì sẽ được giải quyết bởi một trong ba cơ quan, tùy theo sự lựa chọn của các bên:
- UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư;
- Tòa án có thẩm quyền;
- Trọng tài thương mại theo quy định pháp luật.
Cách thức này tạo điều kiện cho cư dân hoặc ban quản trị tòa nhà có nhiều lựa chọn, từ cơ chế hành chính đến cơ chế tài phán hoặc cơ chế trọng tài để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình khi phát sinh mâu thuẫn.
Chuyển thẩm quyền xuống cấp xã từ ngày 01/7/2025
Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2025, mô hình chính quyền địa phương sẽ chính thức bỏ cấp huyện. Theo khoản 3 Điều 15 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, thẩm quyền này sẽ được chuyển giao cho UBND cấp xã nơi có nhà ở.
Cụ thể, khi phát sinh tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị hoặc giữa các cư dân với nhau liên quan đến việc sử dụng, phân bổ kinh phí bảo trì chung cư, hoặc việc thu – chi kinh phí quản lý vận hành hàng tháng, người dân sẽ phải liên hệ trực tiếp với UBND cấp xã nơi có nhà chung cư để được tiếp nhận, hòa giải hoặc xử lý theo thẩm quyền.
Tác động của việc chuyển giao thẩm quyền
Việc giao trách nhiệm giải quyết tranh chấp nhà chung cư cho cấp xã đặt ra nhiều vấn đề đáng lưu ý, cụ thể như sau:
- Thuận tiện hơn cho người dân: Với việc tiếp cận chính quyền cấp xã – đơn vị hành chính gần gũi và trực tiếp hơn, cư dân có thể trình bày, gửi đơn và được phản hồi nhanh chóng hơn so với việc làm việc với cấp huyện trước đây.
- Áp lực và yêu cầu năng lực mới cho cấp xã: Tranh chấp nhà chung cư, đặc biệt là tranh chấp kinh phí, thường mang tính chất kỹ thuật, tài chính và có yếu tố pháp lý phức tạp. Do đó, cán bộ xã cần được tập huấn và nâng cao trình độ để có thể đảm đương nhiệm vụ này một cách hiệu quả, tránh phát sinh khiếu nại kéo dài.
- Giữ nguyên quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc Trọng tài: Dù thẩm quyền hành chính chuyển về cấp xã, người dân vẫn có quyền lựa chọn khởi kiện ra Tòa án hoặc yêu cầu trọng tài thương mại giải quyết theo luật định nếu không muốn hoặc không đồng ý với hướng xử lý của UBND cấp xã.
